Los 11 mecanismos de transmisión de inmuebles y sus obligaciones fiscales: guía práctica del régimen común

Los once mecanismos de transmisión de inmuebles y sus obligaciones fiscales: guía práctica del régimen común | GCLEX MAGAZINE

GCLEX MAGAZINE · Fiscal inmobiliario

Transmisión de inmuebles

Manual para GCLEX MAGAZINE · Estado de la norma: 23 de septiembre de 2026. Separación rigurosa de las obligaciones del enajenante y del adquirente, con exenciones de vivienda habitual, mayores de 65 años, dependencia, no residentes, valor de referencia y plusvalía municipal.

Alcance. Régimen común español. País Vasco y Navarra tienen normativa foral. Los tipos autonómicos de TPO, AJD e ISD y las ordenanzas de plusvalía no se tabulan como cifra única: se indica el tipo subsidiario estatal y el punto de conexión. Las cifras de los ejemplos son supuestos de aritmética legal, no liquidaciones de expediente. No constituye dictamen.

1. Mapa de los tributos

Quién transmite

IRPF (base del ahorro), Impuesto sobre Sociedades o IRNR. La ganancia puede nacer aunque no circule dinero: donación, dación, aportación al capital.

Quién adquiere

TPO o IVA en lo oneroso —nunca ambos—. ISD en la donación y en la sucesión. AJD gradual solo cuando la escritura no está sujeta a esos conceptos.

El suelo urbano

Plusvalía municipal: la paga quien transmite si el título es oneroso y quien adquiere si es lucrativo. Sin incremento del suelo no hay sujeción (art. 104.5 TRLHL).

Renta

IRPF, escala del ahorro 19 %–30 %
Impuesto sobre Sociedades
IRNR, 19 % o 24 %

Adquisición

TPO o IVA
AJD, cuota gradual
ISD

Municipio

Plusvalía, método objetivo
O el incremento real, si se pide
IBI del 1 de enero, aparte

2. Cómo se califica el negocio

3. Escala del ahorro del IRPF

Arts. 66 y 76 LIRPF. El tramo del 30 % rige desde el 1 de enero de 2025 (Ley 7/2024). Es uniforme en todo el territorio común.

Base del ahorro	Tipo
Hasta 6.000 €	19 %
6.000 € a 50.000 €	21 %
50.000 € a 200.000 €	23 %
200.000 € a 300.000 €	27 %
Desde 300.000 €	30 %

4. Calculadoras (norma estatal)

Estas herramientas aplican fórmulas legales. No estiman el tipo de una comunidad ni el de un ayuntamiento.

Usufructo legal

Art. 26 LISD y art. 49 RISD. Vitalicio: 89 − edad, mínimo 10 %, máximo 70 %.

Valor del pleno dominio (€) Modalidad

Edad del usufructuario

Escala del ahorro

Cuota de esta ganancia si fuera la única renta del ahorro del ejercicio.

Ganancia patrimonial (€)

Plusvalía, cota máxima

Valor catastral del suelo × coeficiente máximo del art. 107.4 × hasta el 30 % del art. 108.

Valor catastral del suelo (€) Años completos de generación

5. Matriz de los once mecanismos

Mecanismo	Renta	Impuesto indirecto o ISD	Plusvalía
Compraventa	IRPF del vendedor, escala del ahorro. IS si vende una sociedad. IRNR al 19 % o 24 % si es no residente.	Comprador: TPO o IVA, nunca ambos. AJD gradual solo si la compra va por IVA.	Plusvalía a cargo del vendedor. El comprador la ingresa como sustituto si el vendedor es persona física no residente.
Donación	IRPF del donante por la ganancia. La pérdida con parientes hasta el segundo grado no se computa.	ISD del donatario. No hay TPO ni cuota gradual de AJD.	Plusvalía a cargo del donatario.
Herencia	Sin ganancia en el IRPF del fallecido. El heredero hereda valor y fecha nuevos.	ISD de cada causahabiente. Sin TPO por el propio título sucesorio.	Plusvalía a cargo de quien hereda el suelo urbano.
Permuta	IRPF o IS en cada parte que entrega un bien con ganancia.	TPO o IVA por cada inmueble recibido, calificado por separado.	Plusvalía de cada transmitente de suelo urbano.
Aportación a una sociedad	Ganancia inmediata en IRPF o IS, salvo diferimiento del artículo 87 cuando hay actividad de verdad.	Operaciones societarias exentas. Sin TPO ni AJD gradual por el aumento. TPO aparte si se asume una hipoteca.	Plusvalía del aportante, salvo aportación de rama de actividad acogida al capítulo VII.
Dación en pago	Ganancia del deudor, exenta solo con todos los requisitos del artículo 33.4.d o de la norma concursal.	TPO del acreedor si no hay IVA. IVA y posible inversión del sujeto pasivo si el deudor es empresario.	Plusvalía del deudor transmitente. Sin exención estatal general por ser dación.
Adjudicación en pago de deudas	Ganancia del ejecutado por el precio de adjudicación. Exención hipotecaria de vivienda habitual solo con todos los requisitos.	TPO del adjudicatario, o IVA con posible inversión del sujeto pasivo si se ejecuta a un empresario.	Plusvalía del ejecutado. El adjudicatario la paga como sustituto si aquel es persona física no residente.
Extinción de condominio	Ganancia de quien cobra si el valor se actualiza. Sin actualización del coste de la cuota que ya se tenía.	Sin TPO si el exceso es inevitable y se compensa. AJD gradual sobre la parte nueva. ISD si el exceso es gratuito.	Plusvalía de quien transmite su cuota de suelo urbano.
Donación con reserva de usufructo vitalicio	Ganancia del donante solo por la nuda propiedad, con la exención de mayores de 65 años si es la vivienda habitual.	ISD hoy por la nuda propiedad. ISD el día de la consolidación por el usufructo histórico. Sin TPO.	Plusvalía hoy, a cargo del nudo propietario. Sin plusvalía al consolidar.
Fideicomiso y encargo de confianza	Sin ganancia del causante. El trust no desplaza la renta del constituyente mientras la transparencia lo considera dueño.	ISD del fiduciario como pleno dominio o como usufructo. ISD del fideicomisario cuando su adquisición se realiza. El beneficiario del trust tributa por la entrega directa.	Plusvalía de cada adquisición que el artículo 104 reconozca. La consolidación del usufructo no está sujeta.
Disolución de la sociedad de gananciales	Sin alteración si las hijuelas equivalen a la cuota y no se actualiza valor. Ganancia en el exceso cobrado por encima del coste.	Exención del artículo 45.I.B.3 para el pago del haber. TPO en el exceso evitable. AJD en el exceso no sujeto. ISD solo en el exceso gratuito que lo sea de verdad.	Plusvalía de la mitad que efectivamente se transmite, no de la especificación equilibrada.

6. Los once mecanismos

Use el filtro para destacar circunstancias. Cada ficha se abre y cierra; la primera está abierta.

01 Compraventa Venta · Transmisión onerosa

Es la transmisión onerosa ordinaria. El transmitente, si es persona física residente, integra la ganancia o pérdida en la base del ahorro del IRPF. El adquirente de una segunda o ulterior entrega paga transmisiones patrimoniales; si compra al promotor una primera entrega, paga IVA y, en su caso, la cuota gradual de actos jurídicos documentados.

Encaje civil

Artículos 1445 y siguientes del Código Civil. Una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es compraventa cuando el dinero es la parte más valiosa, y permuta en caso contrario (art. 1446 CC).

Hay precio en dinero.
El transmitente pierde la titularidad y el adquirente la gana por negocio entre vivos.
No es pago de una deuda preexistente ni aportación a una sociedad: esos negocios tienen régimen propio.

01 Se fija el precio. Para IRPF cuenta el importe real, no el valor de referencia.
02 La escritura publica el negocio. El devengo de ITP, AJD e IIVTNU se liga a la transmisión.
03 El vendedor calcula ganancia: valor de transmisión menos valor de adquisición.
04 El comprador autoliquida TPO o soporta IVA, según quién vende y si la entrega está sujeta.
05 Quien corresponda declara la plusvalía municipal del suelo urbano, si hay incremento.

Quien transmite

IRPF, persona física residente

Ganancia o pérdida en la base del ahorro

Hecho imponible: alteración patrimonial del artículo 33.1 de la Ley 35/2006. Importe: diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición (arts. 34 y 35). Del importe real se restan los gastos y tributos de la venta satisfechos por el transmitente. Al coste se suman inversiones, mejoras y los gastos y tributos de la compra, y se restan las amortizaciones fiscalmente deducibles. La ganancia tributa por la escala del ahorro de los artículos 66 y 76: 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 % desde 300.000 euros, escala vigente desde el 1 de enero de 2025 por la Ley 7/2024. La imputación es la de la transmisión (art. 14.1.c); si el precio se aplaza más de un año, el contribuyente puede optar por imputar la renta a medida que los cobros sean exigibles (art. 14.2.d).

Exenciones y reducciones del transmitente

Solo si se cumplen los requisitos legales, no por el mero hecho de vender

Reinversión en otra vivienda habitual (art. 38.1 y art. 41 del Reglamento): cualquier edad, plazo de dos años anteriores o posteriores, exención proporcional si la reinversión es parcial. Mayores de 65 años, o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia: exención total de la ganancia de la vivienda habitual, onerosa o lucrativa, sin límite de importe (art. 33.4.b). Mayores de 65 años que transmitan cualquier elemento y destinen lo obtenido, en seis meses, a una renta vitalicia asegurada a su favor: exención con un tope acumulado de 240.000 euros por contribuyente (art. 38.3). Coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria novena si el inmueble no afecto se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994, con el límite conjunto de 400.000 euros de valor de transmisión desde el 1 de enero de 2015. Exención del 50 % de la disposición adicional trigésima séptima si el inmueble urbano se compró entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 y no se transmite a parientes o entidades vinculadas.

Impuesto sobre Sociedades

Si quien vende es una entidad

La renta se integra en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades. El tipo general es el 25 % (art. 29.1 de la Ley 27/2014). Existen tipos reducidos para determinados perímetros de cifra de negocios, empresas emergentes y cooperativas: hay que leer el artículo 29 vigente y no aplicar el 25 % por inercia. No rigen las exenciones del IRPF de vivienda habitual ni la de mayores de 65 años.

IRNR, transmitente no residente sin establecimiento permanente

Gravamen sobre la ganancia del inmueble situado en España

El tipo es el 19 % si el transmitente reside en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información, y el 24 % en los demás casos (art. 25 del texto refundido de la Ley del IRNR, instrucciones del modelo 210 de la AEAT). No se aplica la escala progresiva del ahorro del IRPF. El adquirente retiene e ingresa el 3 % de la contraprestación acordada mediante el modelo 211, en el plazo de un mes (art. 25.2 y art. 14 del Reglamento). Esa retención es un pago a cuenta, no la cuota. La ganancia se declara en el modelo 210. La exención por reinversión en vivienda habitual está prevista para residentes en la UE o el EEE en ese modelo. La exención de mayores de 65 años es una norma del IRPF y el IRNR no la incorpora con carácter general.

IIVTNU, plusvalía municipal

Contribuyente el transmitente, por ser título oneroso

Artículo 106.1.b del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. Si el transmitente es persona física no residente, el adquirente es sujeto pasivo sustituto (art. 106.2). No hay sujeción si, a instancia del obligado, se acredita que el suelo no se ha revalorizado (art. 104.5). Si el incremento real del suelo es inferior a la base objetiva, se toma aquel, también a instancia del sujeto pasivo (art. 107.5). Los coeficientes del artículo 107.4 son máximos y los fija cada ayuntamiento por debajo de ese techo. El tipo municipal no puede pasar del 30 % (art. 108.1).

Quien adquiere

Transmisiones patrimoniales onerosas

Segunda y ulteriores entregas, y las primeras no sujetas a IVA

El adquirente es el contribuyente. La base no puede ser inferior al valor de referencia catastral a la fecha de devengo; si el precio o el valor declarado es mayor, se toma el mayor (art. 10 del texto refundido del ITPAJD, redacción de la Ley 11/2021). El tipo lo aprueba la comunidad autónoma donde radica el inmueble. Si no lo hubiera aprobado, el tipo subsidiario estatal es el 6 % para inmuebles (art. 11.1.a). Ese 6 % no describe la tarifa real de la mayoría de las comunidades. El plazo de autoliquidación es de treinta días hábiles y el modelo habitual es el 600.

IVA

Primera entrega por empresario o profesional en el ejercicio de su actividad

Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas (art. 20.Uno.22.º de la Ley del IVA). La primera entrega de vivienda tributa al tipo reducido del 10 % (art. 91.Uno.1.7.º), incluidos como máximo dos garajes y los anexos transmitidos conjuntamente. Los locales y otras edificaciones que no sean vivienda tributan al 21 % cuando la entrega está sujeta y no exenta. Quien repercute el IVA es el empresario transmitente. IVA y transmisiones patrimoniales onerosas no se acumulan (arts. 7.5 y 18 del texto refundido del ITPAJD).

Actos jurídicos documentados, cuota gradual

Cuando la escritura es valuable, inscribible y no está sujeta a TPO, a operaciones societarias ni al ISD

Artículo 31.2 del texto refundido. En la compra de vivienda nueva sujeta a IVA, el comprador paga además esta cuota. El tipo lo fija la comunidad; en su defecto es el 0,50 %. La base, si se determina por el valor del inmueble, tampoco puede bajar del valor de referencia (art. 30). En la compra entre particulares sujeta a transmisiones patrimoniales, esta cuota gradual no se exige: el documento ya está sujeto a ese concepto.

Retención del 3 % y plusvalía como sustituto

Obligaciones del comprador cuando el vendedor es persona física no residente

Modelo 211 por el 3 % de la contraprestación, aunque el comprador también sea no residente. Si no se ingresa, el inmueble queda afecto al pago. Además, en la plusvalía municipal el comprador es sustituto del vendedor no residente y debe cumplir las obligaciones formales del impuesto local.

IBI y gastos que no son el impuesto de la transmisión

El IBI del año lo debe quien sea titular el 1 de enero

Artículo 63 de la Ley de Haciendas Locales. El prorrateo que las partes pacten en la escritura es una deuda privada entre ellas, no un cambio del sujeto pasivo frente al ayuntamiento. La hipoteca que el comprador constituya para financiar el precio es un hecho imponible distinto, de cuota gradual de actos jurídicos documentados, con su propia base y su tipo autonómico.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

Si transmite su vivienda habitual y tiene 65 años o más en la fecha de devengo, la ganancia queda fuera de la base imponible. No hace falta reinvertir ni hay tope de 240.000 euros: ese tope es el de la renta vitalicia del artículo 38.3, que sirve para otros bienes o para quien no pueda usar la exención de la vivienda. La exención también cubre la transmisión de la nuda propiedad si el titular, mayor de 65 años, tuvo el pleno dominio durante al menos tres años y se reserva el usufructo vitalicio. No cubre a quien ya era solo nudo propietario o solo usufructuario: el Tribunal Supremo lo fijó en la sentencia 1858/2018, de 20 de diciembre.

Vivienda habitual

Vivienda habitual es la residencia efectiva durante tres años continuados, con las excepciones del artículo 41 bis del Reglamento (fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo u otra causa justificada). A efectos de la exención, sigue siéndolo si lo fue en cualquier día de los dos años anteriores a la venta. La reinversión puede ser anterior o posterior, de una vez o sucesiva, y la rehabilitación se asimila a la adquisición cuando el coste de las obras supera el 25 % del precio de compra o del valor de mercado, en los términos del Reglamento. Si en el año de la venta aún no se ha reinvertido, hay que manifestar la intención en la declaración.

No residente

El comprador retiene el 3 % sobre el precio pactado, no sobre la ganancia. El vendedor declara después la ganancia real al 19 % o al 24 %. Si la retención excede de la cuota, el exceso se devuelve. Un convenio de doble imposición puede limitar la tributación: hay que leer el convenio concreto, no dar por hecho el tipo interno.

Sociedad o empresario

La sociedad vendedora tributa en el Impuesto sobre Sociedades. Si es la promotora y la entrega es la primera, repercute IVA. Puede renunciar a la exención del artículo 20.Uno.22.º cuando el adquirente es empresario con derecho a la deducción total, en las condiciones del artículo 20.Dos; en varios de esos supuestos el sujeto pasivo del IVA se invierte (art. 84.Uno.2.º.e).

Condominio o gananciales

La venta de una cuota indivisa es compraventa de esa cuota, no extinción de condominio. Cada cotitular que vende declara su propia ganancia. La extinción posterior, si se adjudica el pleno dominio a quien ya compró las demás cuotas, es otro negocio.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
IRPF del vendedor residente	Declaración del ejercicio en que se transmite, o de los cobros si se opta por el precio aplazado	Declaración de la renta
IRNR y retención	Modelo 211: un mes desde la transmisión. Modelo 210: el plazo que fijan las instrucciones de la AEAT para la ganancia inmobiliaria	210 y 211
TPO o AJD del comprador	Treinta días hábiles desde el devengo	600, o el de la comunidad
IVA del promotor	Autoliquidación del período en que se devenga la entrega	303
Plusvalía municipal	El plazo lo fija la ordenanza; es frecuente el de treinta días hábiles	Impreso municipal

Venta de segunda residencia por una persona física residente

Las cifras son supuestos de trabajo, no un expediente real.
El vendedor tiene 52 años. El inmueble no es su vivienda habitual ni estuvo arrendado, así que no hay amortizaciones.
Se compró en 2015, de modo que no hay coeficientes de abatimiento.
No hay otras rentas del ahorro: la escala se aplica a esta ganancia aislada. Si las hubiera, los tramos inferiores ya estarían ocupados.
El comprador es un particular y la entrega no está sujeta a IVA.

Precio de escritura	260.000 €
Comisión inmobiliaria pagada por el vendedor	7.800 €
Valor de transmisión (art. 35)	252.200 €
Precio de compra de 2015	180.000 €
Gastos e impuestos de aquella compra	14.000 €
Valor de adquisición	194.000 €
Ganancia patrimonial	58.200 €
Cuota de la escala del ahorro	12.266 € (19 % sobre 6.000, 21 % sobre 44.000 y 23 % sobre 8.200)
TPO del comprador	Base: el mayor entre 260.000 € y el valor de referencia. La cuota es esa base por el tipo de la comunidad del inmueble. Al tipo subsidiario estatal del 6 % serían 15.600 € si el precio fuera la base; ese tipo solo entra cuando la comunidad no ha aprobado el suyo.

La plusvalía municipal no sale de estas cifras. Depende del valor catastral del suelo, de los años completos de tenencia y del coeficiente y el tipo de la ordenanza, siempre por debajo de los máximos del artículo 107.4 y del 30 % del artículo 108.

Dónde está escrito

Código Civil. Arts. 1445 y 1446
Ley 35/2006 del IRPF. Arts. 14, 33, 34, 35, 38, 49, 66 y 76; DT 9.ª; DA 37.ª
Reglamento del IRPF. Arts. 41 y 41 bis
Ley 7/2024. BOE-A-2024-26694, tramo del 30 %
Texto refundido del ITPAJD. Arts. 7.5, 10, 11 y 31.2
Ley del IVA. Arts. 20.Uno.22.º, 20.Dos, 84.Uno.2.º.e y 91.Uno.1.7.º
Texto refundido de Haciendas Locales. Arts. 63, 104.5, 106, 107 y 108
Texto refundido de la Ley del IRNR. Art. 25
Tribunal Supremo. STS 1858/2018, de 20 de diciembre, sobre pleno dominio y exención de mayores de 65 años
AEAT. Manual práctico del IRPF y instrucciones del modelo 210

02 Donación Atribución gratuita entre vivos · Transmisión lucrativa entre vivos

El donante no «se libra» del IRPF. La donación entre vivos de un inmueble pone de manifiesto una ganancia patrimonial en su renta, valorada con las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El donatario paga ese impuesto, no transmisiones patrimoniales. La plusvalía municipal la paga quien recibe.

Encaje civil

Artículos 618 y siguientes del Código Civil. La donación es un acto de liberalidad por el que una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra que la acepta. La de inmuebles exige escritura pública (art. 633 CC).

No hay precio ni asunción de una deuda como contraprestación. Si el donatario asume una hipoteca, la parte del valor cubierta por la deuda es onerosa y la diferencia puede seguir siendo donación.
El donante sigue vivo. Si el desplazamiento se produce por su muerte, el título es sucesorio.
La aceptación consta. Sin ella no hay donación.

01 Escritura de donación y aceptación.
02 El donatario autoliquida el ISD por el valor del derecho recibido, con mínimo en el valor de referencia.
03 El donante calcula la ganancia usando, como suelo, los valores del ISD (art. 36 LIRPF).
04 El donatario presenta la plusvalía municipal del suelo, por ser adquisición lucrativa.

Quien transmite

IRPF del donante

Ganancia patrimonial, también cuando se dona a los hijos

El artículo 33.3.b solo excluye la ganancia en las transmisiones lucrativas por causa de muerte del propio contribuyente. La donación entre vivos no está en esa exclusión. El artículo 36 manda tomar como valores de adquisición y transmisión los que resulten de las normas del ISD, sin que puedan ser inferiores al valor de mercado. En la práctica, el suelo es el valor de referencia cuando este es el que se usa en el ISD. La consulta vinculante V1315-26, de 28 de mayo de 2026, reitera que la donación de la vivienda habitual genera ganancia o pérdida en los donantes y que, si son mayores de 65 años y se cumplen los requisitos, entra la exención del artículo 33.4.b.

Pérdida no computable

Artículo 33.5 de la Ley del IRPF

No se computa la pérdida si el adquirente es el cónyuge, un pariente hasta el segundo grado, o una sociedad vinculada en los términos de ese precepto. La ganancia, en cambio, sí se computa. Donar a un hijo un inmueble que vale menos de lo que costó no genera una pérdida deducible.

Exención del donante mayor de 65 años

Vivienda habitual, transmisión lucrativa incluida

El artículo 33.4.b cubre la transmisión onerosa o lucrativa. Hace falta que la vivienda haya sido la residencia habitual al menos tres años, que durante ese plazo el donante tuviera el pleno dominio, aunque fuera compartido, y que siga siendo habitual o lo haya sido en algún día de los dos años anteriores. La misma exención alcanza a las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, sin el requisito de edad.

Donación que da derecho a deducción

Artículo 33.4.a, no es la donación familiar ordinaria

La ganancia puede quedar exenta cuando los bienes donados cumplen los requisitos de la deducción por donativos, en el marco de la Ley 49/2002. Una donación a un hijo no está en ese supuesto.

Quien adquiere

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

El donatario es el contribuyente

Hecho imponible del artículo 3.1.b de la Ley 29/1987. En una donación de inmueble, si la comunidad no ha creado reducciones aplicables, la base liquidable estatal coincide con la imponible, salvo la reducción del 95 % por empresa familiar o participaciones del artículo 20.6, que exige, entre otros requisitos, que el donante tenga 65 años o más o una incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, y que el donatario mantenga lo adquirido diez años. El parentesco, por sí solo, no reduce la donación en la norma estatal: las bonificaciones altas de muchas comunidades son norma autonómica y hay que leer la de la comunidad competente, que en la donación de un inmueble es la del lugar donde radica. La tarifa estatal subsidiaria va del 7,65 % al 34 % (art. 21) y después se multiplica por el coeficiente de patrimonio preexistente y grupo de parentesco (art. 22). Plazo: treinta días hábiles. Modelo habitual: 651.

ITP y AJD

La donación no se grava además por transmisiones onerosas

El acto está sujeto al ISD. La cuota gradual de actos jurídicos documentados exige que el documento no esté sujeto a ese impuesto (art. 31.2 del texto refundido del ITPAJD). Queda la cuota fija del papel timbrado: 0,30 euros por pliego o 0,15 por folio (art. 31.1).

Plusvalía municipal

La paga el donatario

Artículo 106.1.a de la Ley de Haciendas Locales: en las transmisiones lucrativas, contribuyente es quien adquiere. También puede pedir la no sujeción del artículo 104.5 si el suelo no se ha revalorizado, o la base real del artículo 107.5 si el incremento acreditado es menor que la base objetiva.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

La exención del donante no exime al donatario del ISD ni de la plusvalía. Son impuestos de personas distintas. Si el donante tiene 65 años o más y dona la empresa o las participaciones que cumplen el artículo 20.6, el donatario puede aplicar la reducción estatal del 95 %, además de la que haya aprobado la comunidad.

Vivienda habitual

Donar la vivienda habitual no permite al donante aplicar la exención por reinversión del artículo 38.1: esa norma exige una transmisión cuya contraprestación se reinvierta. Lo que puede aplicar, si tiene 65 años o más, es la exención del artículo 33.4.b, que no pide reinversión.

No residente

El punto de conexión y la obligación real o personal dependen de la residencia del donatario y de la situación del inmueble. El artículo 20.4 de la Ley del ISD remite, en obligación real, a las reducciones estatales del apartado 2, pensadas sobre todo para la sucesión. Hay que separar el caso y, si existe convenio, no usar solo la ley interna.

Sociedad o empresario

La liberalidad recibida por una sociedad no tributa en el ISD, que grava a las personas físicas en los términos de su artículo 5. En sede de la entidad se atiende a las reglas del Impuesto sobre Sociedades sobre incorporaciones gratuitas. Si quien dona es una sociedad, la renta aflora en su impuesto societario, no en el IRPF.

Condominio o gananciales

Donar una cuota indivisa es donación de esa cuota. El condominio que después se extinga se califica aparte. Un exceso de adjudicación sin compensación, en una disolución, puede recalificarse como donación.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
ISD del donatario	Treinta días hábiles desde el día en que se cause el acto	651 o modelo autonómico
IRPF del donante	Declaración del ejercicio de la escritura	Renta
Plusvalía	Plazo de la ordenanza del municipio del inmueble	Impreso municipal

Donación de un piso a un hijo, donante de 58 años

Cifras supuestas. El inmueble no es la vivienda habitual del donante, así que no entra el artículo 33.4.b.
Valor de referencia en la fecha de la escritura: 300.000 euros, superior al coste histórico.
Coste de adquisición del donante, gastos incluidos y sin amortizaciones: 120.000 euros.
No se aplica ninguna bonificación autonómica: el ejemplo muestra solo la lógica de los impuestos, no la cuota autonómica real.

Valor que usa el ISD y, como suelo, el IRPF	300.000 €
Ganancia del donante	180.000 €, que entra en la base del ahorro
Cuota de la escala del ahorro sobre esa ganancia aislada	40.280 € (19 % × 6.000 + 21 % × 44.000 + 23 % × 130.000)
ISD del hijo	Base 300.000 €. La tarifa y las reducciones son las de la comunidad donde está el piso. La tarifa estatal, sin reducción de parentesco en donaciones, no es un presupuesto de lo que se paga en una comunidad que bonifica el grupo II.
Plusvalía	A cargo del hijo, sobre el suelo, por el método de la ordenanza o por el incremento real si lo pide y lo acredita.

Si el mismo donante tuviera 65 años o más y el piso fuera su vivienda habitual con tres años de pleno dominio, los 180.000 euros de ganancia no se integrarían. El hijo seguiría obligado por el ISD y por la plusvalía.

Dónde está escrito

Código Civil. Arts. 618 y 633
Ley 35/2006 del IRPF. Arts. 33.3.b, 33.4, 33.5 y 36
Ley 29/1987 del ISD. Arts. 3, 5, 9, 20, 21 y 22
Texto refundido del ITPAJD. Art. 31
Texto refundido de Haciendas Locales. Arts. 104, 106 y 107
DGT. Consulta vinculante V1315-26, de 28 de mayo de 2026

03 Herencia Sucesión mortis causa · Adquisición mortis causa

La muerte no genera en el fallecido una ganancia patrimonial. Quienes heredan o reciben un legado pagan el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, si el suelo es urbano y hay incremento, la plusvalía municipal. El valor y la fecha de esa adquisición son los que después usarán si venden.

Encaje civil

Artículos 657 y siguientes del Código Civil. Los derechos a la sucesión se transmiten desde la muerte. La herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones que no se extinguen por la muerte (art. 659). Heredero y legatario son títulos distintos, pero ambos son adquisiciones sucesorias a efectos del ISD.

El desplazamiento lo causa la muerte, la declaración de fallecimiento o un título sucesorio.
La partición que se limita a concretar la cuota hereditaria no es una segunda transmisión.
Un exceso de adjudicación entre herederos puede ser otra cosa: permuta, compraventa o donación, según haya compensación y según sea inevitable.

01 Devengo el día del fallecimiento (art. 24.1 LISD), aunque la escritura de aceptación sea posterior.
02 Cada causahabiente declara su adquisición neta: valor real de lo recibido menos cargas y deudas deducibles.
03 Se aplican las reducciones, primero las estatales que correspondan y después las autonómicas.
04 Tarifa, coeficiente y bonificación de la normativa aplicable.
05 Plusvalía municipal de cada inmueble urbano, a cargo de quien lo adquiere.

Quien transmite

IRPF del fallecido

No hay ganancia ni pérdida por la transmisión mortis causa

Artículo 33.3.b de la Ley del IRPF. La llamada plusvalía del muerto no se integra en la renta del causante ni en la de los herederos en el momento de heredar. Otra cosa son las rentas que el fallecido ya hubiera devengado y que se declaran en su última renta, y el rendimiento que los herederos obtengan después si arriendan o venden.

Valor de adquisición de los herederos

El que resulte de la adquisición sucesoria, con la fecha de la muerte

Cuando el heredero venda, el artículo 36 impide usar un valor inferior al que se tuvo en cuenta para el ISD. La fecha de adquisición, a efectos de los coeficientes de abatimiento y del período de generación de la plusvalía futura, es la del fallecimiento, no la de la compra originaria del causante. Por eso los coeficientes de abatimiento de un inmueble comprado por el fallecido en 1990 no pasan al heredero: para el heredero el bien es nuevo desde la muerte.

Quien adquiere

ISD

Contribuyentes los causahabientes

Base: valor neto de la adquisición individual (art. 9). Desde el 1 de enero de 2022 el valor del inmueble es el de referencia catastral si es superior al declarado (reforma de la Ley 11/2021). Reducciones estatales subsidiarias del artículo 20.2, solo si la comunidad no ha regulado las suyas o no resulta aplicable su normativa: grupo I, 15.956,87 euros más 3.990,72 por cada año que falte para los 21, con máximo de 47.858,59; grupo II, 15.956,87; grupo III, 7.993,46; grupo IV, ninguna. Discapacidad: 47.858,59 euros del 33 % al 65 %, y 150.253,03 desde el 65 %. Seguro de vida: reducción del 100 % con límite de 9.195,49 euros para cónyuge, ascendientes, descendientes, adoptantes y adoptados. Empresa familiar y vivienda habitual: 95 %, esta última con límite de 122.606,47 euros por sujeto pasivo. La tarifa estatal corre del 7,65 % al 34 %. El coeficiente multiplicador estatal, si la comunidad no ha aprobado otros tramos, parte de 1,0000 para los grupos I y II con patrimonio preexistente de hasta 402.678,11 euros y puede llegar a 2,4000 en el grupo IV con patrimonio superior a 4.020.770,98 euros. Casi toda la cuota real la decide la comunidad del punto de conexión. Plazo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide dentro de los cinco primeros. Modelo habitual: 650.

Vivienda habitual del fallecido

Reducción estatal del 95 %, tope 122.606,47 euros

Artículo 20.2.c, último inciso. Causahabientes: cónyuge, ascendientes, descendientes, o pariente colateral mayor de 65 años que hubiera convivido con el fallecido los dos años anteriores. Hay que mantener la adquisición diez años, salvo que el adquirente muera dentro de ese plazo. Si se incumple, se ingresa lo que se dejó de pagar más intereses de demora. Muchas comunidades amplían el porcentaje, el tope o acortan el plazo de permanencia: esa mejora es autonómica y no se presume.

ITP y AJD

La adquisición sucesoria no tributa por transmisiones onerosas

Está sujeta al ISD, de modo que la cuota gradual de AJD no se aplica a la propia aceptación y adjudicación hereditaria (art. 31.2). Un exceso de adjudicación que la ley considera transmisión onerosa sí puede exigirse por TPO. El artículo 7.2.B del texto refundido excluye de ese concepto los excesos que resultan de la partición cuando el bien es indivisible o desmerece mucho por la división y el exceso se compensa en metálico, en los casos de los artículos 821, 829, 1056 y 1062 del Código Civil y normas análogas.

Plusvalía municipal

La pagan los adquirentes, a título lucrativo

Artículo 106.1.a. Devengo en la fecha de la transmisión, que en la sucesión es la muerte (art. 109). No sujeción si no hay incremento del suelo. El período de generación se cuenta desde la adquisición del fallecido, en años completos, con máximo de veinte.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

La edad del fallecido no borra el ISD de los herederos. La edad importa en el heredero colateral: solo el mayor de 65 años que haya convivido dos años puede usar la reducción estatal de la vivienda habitual. En el usufructo sucesorio, la edad del usufructuario fija el porcentaje del artículo 26.

Vivienda habitual

La reducción es la de la vivienda habitual del fallecido, no la del heredero. El heredero puede vivir en otro sitio. El mantenimiento de diez años es un requisito de futuro: vender antes obliga a regularizar.

No residente

Si el causante o el heredero no residen en España, el artículo 20.4 ordena aplicar las reducciones estatales. La competencia puede corresponder a la Agencia Tributaria cuando no hay punto de conexión autonómico. La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea impide tratar peor al residente comunitario que al residente interno en los supuestos que esa jurisprudencia alcanza: el caso concreto hay que encajarlo, no resumirlo en un tipo único.

Sociedad o empresario

Una sociedad no es contribuyente del ISD por una herencia. Si el fallecido era socio, lo que se transmite son las participaciones, y el inmueble sigue en la sociedad. La reducción de empresa familiar del artículo 20.2.c puede alcanzar esas participaciones si se cumplen la exención del Impuesto sobre el Patrimonio y el resto de requisitos, incluido el mantenimiento de diez años.

Condominio o gananciales

Mientras los herederos no partan, hay una comunidad hereditaria. La partición que respeta las cuotas no es una transmisión nueva. La extinción posterior del condominio entre coherederos, años después, se analiza con las reglas de la división de la cosa común.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
ISD	Seis meses desde el fallecimiento; prórroga de otros seis si se solicita en los cinco primeros	650 o modelo autonómico
Plusvalía	Plazo de la ordenanza, contado desde la muerte	Impreso municipal
Última renta del fallecido	El plazo general de la campaña, por los herederos	IRPF del ejercicio del fallecimiento

Un hijo heredero y la vivienda habitual del fallecido, solo con números estatales

Un solo heredero, hijo de 40 años, grupo II. Patrimonio preexistente inferior a 402.678,11 euros.
Único bien: la vivienda habitual del fallecido. Valor de referencia, 200.000 euros. Sin deudas.
Se aplican únicamente las reducciones estatales, no una bonificación autonómica. En muchas comunidades la cuota resultante es más baja, y en alguna la tarifa es distinta. El ejemplo sirve para ver el orden de liquidación, no para presupuestar un impuesto autonómico.

Base imponible	200.000 €
Reducción de parentesco del grupo II	15.956,87 €
Reducción por vivienda habitual	95 % de 200.000 = 190.000, pero el tope estatal es 122.606,47 €
Base liquidable estatal	200.000 − 15.956,87 − 122.606,47 = 61.436,66 €
Qué falta para la cuota	Aplicar la tarifa del artículo 21 a esa base y el coeficiente 1,0000. La comunidad competente puede sustituir reducciones, tarifa, coeficiente y añadir una bonificación sobre la cuota.

El fallecido no declara ganancia por este piso. Si el hijo lo vende en 2030, su valor de adquisición será el tomado en el ISD y la fecha, la de la muerte.

Dónde está escrito

Código Civil. Arts. 657, 659, 821, 829, 1056 y 1062
Ley 35/2006 del IRPF. Arts. 33.3.b y 36
Ley 29/1987 del ISD. Arts. 3, 9, 20, 21, 22 y 24
Reglamento del ISD. Plazos de presentación de los artículos 67 y 68
Texto refundido del ITPAJD. Arts. 7.2.B y 31.2
Texto refundido de Haciendas Locales. Arts. 104, 106 y 109
Ley 11/2021. Valor de referencia en ISD e ITPAJD

04 Permuta Cambio de cosa por cosa · Transmisión onerosa

Hay dos transmisiones onerosas en un solo contrato. Cada parte es, a la vez, enajenante y adquirente. Cada una puede tener ganancia en el IRPF por lo que entrega, y cada una puede tener que pagar el impuesto indirecto de lo que recibe. La diferencia en metálico no convierte sola el contrato en compraventa: hay que comparar valores.

Encaje civil

Artículos 1538 a 1541 del Código Civil. Cada permutante transmite lo suyo y adquiere lo del otro. Si una cosa vale más, se paga la diferencia en dinero. Si el dinero es la parte más valiosa, el negocio es compraventa (art. 1446).

La contraprestación principal de cada uno es un bien, no un precio en dinero.
Si se permuta un solar por una edificación futura, el devengo y el IVA del promotor siguen el régimen de las entregas de bienes futuros.
Una permuta de cuota indivisa por otra cuota puede ser el vehículo de una extinción de condominio: la calificación fiscal mira el conjunto, no solo el nombre de la escritura.

01 Se identifican los dos bienes y, si la hay, la diferencia en dinero.
02 Cada transmitente calcula su ganancia por el valor de mercado de lo que recibe.
03 Cada adquirente de un inmueble comprueba si su adquisición va por IVA o por TPO.
04 Cada transmitente de suelo urbano atiende la plusvalía de lo que entrega.

Quien transmite

IRPF de cada permutante

Ganancia por lo entregado

El valor de transmisión es el valor de mercado del bien que se recibe, ajustado con la diferencia en dinero: quien recibe dinero suma esa diferencia; quien la paga, la resta del valor de lo que recibe. Del valor de adquisición se usan las reglas generales del artículo 35. Entran las mismas exenciones que en la compraventa si lo que se transmite es la vivienda habitual, con la dificultad práctica de identificar «el importe obtenido» cuando la contraprestación es otro inmueble: la reinversión del artículo 38 exige que ese importe se destine a la nueva vivienda habitual en los plazos del Reglamento. Si la única contraprestación ya es la nueva vivienda habitual, el encaje de la reinversión depende de que el valor de lo recibido cubra el valor de transmisión y de que ambas viviendas sean habituales.

IIVTNU

Una liquidación por cada suelo urbano que se transmite

Cada permutante que entrega terreno urbano es contribuyente por título oneroso. Son dos hechos imponibles si los dos suelos son urbanos, posiblemente en municipios distintos, cada uno con su ordenanza.

Quien adquiere

TPO o IVA, por cada adquisición

Se califica cada entrega por separado

Si un particular entrega su vivienda usada a otro particular, la adquisición de cada uno tributa por transmisiones patrimoniales. Si un promotor entrega una vivienda nueva a cambio de un solar, la entrega de la vivienda puede ir por IVA al 10 % y la entrega del solar por el particular va por TPO, salvo que el particular también sea empresario y la entrega del solar esté sujeta a IVA. La base de cada operación atiende al valor del bien adquirido, con el suelo del valor de referencia en TPO y AJD.

AJD

En la entrega que vaya por IVA y se documente en escritura inscribible

La entrega sujeta a transmisiones patrimoniales no lleva además cuota gradual. La sujeta a IVA, sí, al tipo autonómico.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

Quien, con 65 años o más, permuta su vivienda habitual puede aplicar el artículo 33.4.b sobre la ganancia de esa vivienda. La otra parte, si es más joven y no permuta su vivienda habitual, tributa por la suya.

Vivienda habitual

La exención por reinversión pide una vivienda habitual de salida y otra de llegada. En una permuta de la vivienda habitual por la que va a serlo, hay que acreditar residencia, plazos de dos años y el importe que se entiende reinvertido. No basta el rótulo de la escritura.

No residente

Si una de las partes es no residente, el adquirente de lo que esa parte entrega practica la retención del 3 % sobre la contraprestación acordada. Cuando la contraprestación es otro inmueble, la base de la retención es el valor de esa contraprestación, no cero por el hecho de que no circule dinero.

Sociedad o empresario

Cada entrega hecha por empresario se analiza a efectos de IVA, incluida la renuncia a la exención. La renta de la sociedad permutante va al Impuesto sobre Sociedades.

Condominio o gananciales

Repartirse dos pisos comunes, uno para cada comunero, con compensación si los valores no cuadran, suele ser extinción de condominio y no dos permutas independientes. La DGT, con apoyo en la sentencia del Tribunal Supremo 502/2019, de 30 de octubre, admite que la compensación pueda consistir en otros inmuebles comunes cuando el exceso es inevitable.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
IRPF de cada permutante	Ejercicio de la escritura	Renta
TPO de cada adquisición no sujeta a IVA	Treinta días hábiles	600
Plusvalía de cada suelo	Plazo de la ordenanza de cada municipio	Impreso municipal

Dos particulares intercambian pisos usados y uno paga una diferencia

Ana entrega un piso con valor de adquisición de 90.000 euros. Su valor de mercado actual es 200.000 euros.
Bruno entrega otro con valor de adquisición de 150.000 euros y valor de mercado de 170.000 euros, y además paga a Ana 30.000 euros.
Ninguno es empresario. Ninguno tiene exención. No hay otras rentas del ahorro. Cifras supuestas.

Valor de transmisión de Ana	170.000 del piso que recibe + 30.000 en dinero = 200.000 €
Ganancia de Ana	200.000 − 90.000 = 110.000 €
Valor de transmisión de Bruno	200.000 del piso que recibe − 30.000 que paga = 170.000 €
Ganancia de Bruno	170.000 − 150.000 = 20.000 €
Impuesto indirecto	Cada uno paga TPO por el piso que adquiere, al tipo de la comunidad de ese piso y sobre una base que no baje del valor de referencia.
Plusvalía	Ana, por el suelo que entrega; Bruno, por el suyo. Municipios y ordenanzas pueden ser distintos.

Si el dinero hubiera superado el valor del piso de Bruno, el artículo 1446 del Código Civil calificaría el contrato como compraventa. La tributación seguiría siendo onerosa, pero ya no habría dos adquisiciones inmobiliarias recíprocas.

Dónde está escrito

Código Civil. Arts. 1446 y 1538 a 1541
Ley 35/2006 del IRPF. Arts. 33, 34, 35 y 38
Texto refundido del ITPAJD. Arts. 7, 10 y 11
Ley del IVA. Entregas de bienes y base imponible cuando hay contraprestación no dineraria
Tribunal Supremo. STS 502/2019, de 30 de octubre, sobre excesos compensados con otros inmuebles comunes

05 Aportación a una sociedad Capital o fondos propios · Transmisión onerosa

Para la persona física, aportar un inmueble al capital es una transmisión onerosa y, como regla, hace aflorar la ganancia en el IRPF. El diferimiento del régimen de reestructuraciones no está disponible para un piso suelto. En el impuesto indirecto, la constitución y el aumento de capital están sujetos a operaciones societarias y exentos; no van por transmisiones patrimoniales. La plusvalía municipal sí puede devengarse, salvo que la operación sea una aportación de rama de actividad acogida al régimen especial.

Encaje civil

La aportación no dineraria está en la legislación societaria: en la sociedad anónima exige informe de experto independiente, salvo excepciones (arts. 67 y siguientes del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital); en la limitada, responde el aportante de la realidad y el valor (art. 73). A cambio, el aportante recibe participaciones o acciones.

El transmitente recibe valores, no un precio en dinero. Si la sociedad le paga en dinero, hay compraventa a la sociedad.
Si además la sociedad asume una hipoteca del aportante, esa asunción puede ser un hecho imponible distinto.
El régimen de neutralidad fiscal es opcional y condicionado. No se aplica por llamar a la operación «reestructuración».

01 Informe de experto cuando la ley societaria lo exige, y escritura de constitución o aumento.
02 El aportante valora la ganancia por el artículo 37.1.d, salvo diferimiento.
03 La sociedad presenta el modelo 600 por operaciones societarias, exentas.
04 Se comprueba IVA, plusvalía y, si hay deuda asumida, el segundo hecho imponible.

Quien transmite

IRPF, regla general

Ganancia o pérdida en la base del ahorro

El artículo 37.1.d de la Ley del IRPF valora la aportación no dineraria por la diferencia entre el valor de adquisición del bien y la mayor de estas magnitudes: el valor nominal de las participaciones recibidas más la prima de emisión; el valor de cotización de esos títulos el día de la aportación o el inmediato anterior, si cotizan; y el valor de mercado del bien aportado. Las participaciones que el socio recibe toman como valor de adquisición el que haya prevalecido en ese cálculo. Una pérdida con una sociedad vinculada puede quedar fuera de cómputo por el artículo 33.5.

Régimen especial del capítulo VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades

Diferimiento, no exención, y solo si hay actividad

El artículo 87 permite optar por el régimen de neutralidad en aportaciones no dinerarias de elementos afectos a actividades económicas con contabilidad ajustada al Código de Comercio, o de ramas de actividad. La renta no se integra en ese momento y las participaciones conservan el valor de lo aportado. El artículo 89.2 exige motivos económicos válidos: el régimen no sirve cuando la finalidad principal es el fraude o la evasión. El arrendamiento de inmuebles solo es actividad económica si se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (art. 27.2 LIRPF). La consulta V5128-26, de 8 de julio de 2026, niega el régimen a una aportación de viviendas vacacionales y arrendamientos sin esa persona. La consulta V5228-26 se pronuncia en el mismo sentido sobre inmuebles arrendados sin empleados.

IIVTNU

Transmisión onerosa del suelo, contribuyente el aportante

La disposición adicional segunda de la Ley del Impuesto sobre Sociedades impide el devengo de la plusvalía en transmisiones de suelo urbano acogidas al capítulo VII, con una excepción expresa: las aportaciones del artículo 87 de terrenos que no estén integrados en una rama de actividad sí devengan el impuesto. Un piso que no constituye rama de actividad no usa esa no sujeción.

IVA

Solo si el aportante es empresario y la entrega está sujeta y no exenta

La aportación de un particular de su patrimonio personal no está sujeta a IVA. Si el aportante es empresario, se mira si es primera o segunda entrega y si cabe la renuncia a la exención. La transmisión de un conjunto de elementos que constituya una unidad económica autónoma puede quedar no sujeta por el artículo 7.1.º de la Ley del IVA: es un análisis de hecho, no una etiqueta.

Quien adquiere

Operaciones societarias

Sujetas y exentas

El aumento de capital y la constitución son operaciones societarias (art. 19.1 del texto refundido del ITPAJD). Están exentas por el artículo 45.I.B.11, introducido por la Ley 4/2008. La sociedad es la contribuyente (art. 23) y, aunque no haya cuota, las administraciones autonómicas exigen presentar la autoliquidación declarando la exención: así lo hace, por ejemplo, la Agencia Tributaria de Cataluña en la tarifa de aumentos de capital. La base de la modalidad, cuando se liquida, es el nominal ampliado más la prima (art. 25), no es el impuesto que acaba pagándose, porque la cuota está exenta.

TPO y AJD gradual

La operación societaria no se vuelve a gravar por esas modalidades

Un mismo acto no se liquida a la vez por transmisiones onerosas y por operaciones societarias (art. 1.2). La cuota gradual de actos jurídicos documentados solo alcanza documentos que no estén sujetos a operaciones societarias (art. 31.2). El aumento de capital está sujeto a esa modalidad, aunque la cuota esté exenta, así que la escritura de aportación del inmueble no añade la cuota gradual por el propio aumento. Queda la cuota fija del timbre.

Deuda hipotecaria que la sociedad asume

Puede haber un segundo hecho imponible

Si el inmueble se aporta gravado y la sociedad asume el préstamo, la Agencia Tributaria de Cataluña, con apoyo en la sentencia del Tribunal Supremo 1174/2020, de 17 de septiembre, distingue dos hechos: el aumento de capital, exento, y la adjudicación en pago derivada de la asunción de la deuda, que tributa por transmisiones patrimoniales onerosas cuando la aportación del inmueble no está sujeta a IVA. No es un automatismo de toda aportación: solo de la que arrastra esa asunción.

Valor del inmueble en la sociedad

El que corresponda en el Impuesto sobre Sociedades

Fuera del régimen especial, la sociedad integra el bien por su valor de mercado. Dentro del régimen del capítulo VII, lo recibe con el valor fiscal que tenía en el aportante, y la plusvalía latente se difiere. Ese valor fiscal es el que luego condicionará la renta cuando la sociedad venda.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

Aportar la vivienda habitual al capital de una sociedad familiar no es la transmisión que el artículo 33.4.b contempla para dejar de tributar y seguir viviendo en ella con naturalidad. Si se transmite el pleno dominio a la sociedad, la ganancia puede quedar exenta solo si se cumplen edad, habitualidad y pleno dominio. A partir de la escritura, el dueño es la sociedad. Vivir después en el piso puede ser una renta en especie o un arrendamiento, según cómo se documente.

Vivienda habitual

La exención por reinversión no encaja con una aportación al capital: lo obtenido son participaciones, no un importe destinado a otra vivienda, salvo que haya una diferencia en dinero y esa diferencia se reinvierta, en la parte que corresponda.

No residente

El aportante no residente declara la ganancia inmobiliaria en el IRNR. Quien recibe las participaciones, si es la sociedad española, no practica por eso solo la retención del 3 % como si fuera un comprador particular: hay que ver si la contraprestación y el artículo 25.2 alcanzan el caso. La prudencia, cuando hay precio o compensación en dinero a un no residente, es revisar el modelo 211 antes de la firma.

Sociedad o empresario

Si quien aporta es otra sociedad, la renta está en el Impuesto sobre Sociedades, con el mismo régimen especial si se cumplen los artículos 76 a 89. Las operaciones de fusión, escisión, aportación de activos y canje, tal como las define la norma, están no sujetas a operaciones societarias (art. 19.2) y exentas de TPO y AJD (art. 45.I.B.10).

Condominio o gananciales

Que varios comuneros aporten cada uno su cuota no convierte automáticamente el conjunto en una rama de actividad. La DGT mira si lo que aporta cada uno es, por sí, un conjunto autónomo de medios.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
IRPF o IS del aportante	Ejercicio de la escritura, salvo diferimiento del capítulo VII	Renta o impuesto de sociedades
Operaciones societarias	Treinta días hábiles, aunque la cuota esté exenta	600
TPO de la asunción de hipoteca, si existe	Treinta días hábiles	600, hecho imponible separado
Plusvalía, si se devenga	Plazo de la ordenanza	Impreso municipal

Un particular aporta un local a su sociedad limitada

El local no está afecto a una actividad económica con contabilidad mercantil. No hay empleado. No se opta, porque no se puede, al artículo 87.
Valor de adquisición fiscal: 80.000 euros. Valor de mercado y valor de referencia: 150.000 euros. Nominal de las participaciones recibidas más prima: 150.000 euros. Sin hipoteca.
Cifras supuestas. Sin otras rentas del ahorro.

Magnitud que prevalece en el art. 37.1.d	150.000 €
Ganancia del aportante	70.000 €
Cuota de la escala del ahorro sobre esa ganancia aislada	14.980 € (19 % × 6.000 + 21 % × 44.000 + 23 % × 20.000)
Valor de las participaciones	150.000 €, que será su coste en una venta futura
Operaciones societarias	Exentas. Se presenta el 600.
TPO y AJD gradual	No, por la propia ampliación. No hay asunción de deuda en el ejemplo.
Plusvalía	Sí puede devengarse. No es rama de actividad y no entra la no sujeción de la disposición adicional segunda.

Si el mismo local formara parte de una rama de actividad real, con medios personales y materiales y motivos económicos válidos, la ganancia de 70.000 euros no se integraría ahora. Se diferiría. La plusvalía municipal, en ese caso de rama, no se devengaría.

Dónde está escrito

Ley de Sociedades de Capital. Arts. 67 y siguientes, y 73
Ley 35/2006 del IRPF. Arts. 27.2, 33.5 y 37.1.d
Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades. Arts. 76 a 89 y disposición adicional segunda
Texto refundido del ITPAJD. Arts. 1.2, 19, 23, 25, 31.2 y 45.I.B.10 y 11
Ley 4/2008. Exención de la constitución y el aumento de capital
Tribunal Supremo. STS 1174/2020, de 17 de septiembre, asunción de deuda en la aportación
DGT. V5128-26 y V5228-26, arrendamiento sin empleado y régimen del artículo 87
Agencia Tributaria de Cataluña. Criterio de autoliquidación del aumento de capital y de la asunción de hipoteca

06 Dación en pago Datación voluntaria para extinguir una deuda · Transmisión onerosa

Fiscalmente es una transmisión onerosa. El deudor que entrega el inmueble puede tener ganancia patrimonial, aunque no reciba dinero: la contraprestación es la deuda que se cancela. Hay una exención específica, estrecha, para la vivienda habitual entregada al acreedor hipotecario profesional cuando no hay otros bienes con los que pagar.

Encaje civil

El Código Civil exige identidad en el pago: el acreedor no puede ser compelido a recibir otra cosa (art. 1166). La dación en pago es el convenio por el que, pese a esa regla, acepta un bien distinto y la obligación se extingue en la parte cubierta. No es una donación y no es, por sí sola, la adjudicación forzosa de una ejecución.

Existe una deuda previa y el acreedor acepta el inmueble para extinguirla, en todo o en parte.
El acuerdo es voluntario. Si el inmueble se adjudica en subasta o por los trámites de la ejecución, el cauce es la adjudicación en pago, con la misma exención de IRPF cuando se cumplen sus requisitos.
Si se entrega a un tercero que paga al banco, hay que leer si la transmisión sigue siendo la dación que describe el artículo 33.4.d o una compraventa con destino del precio.

01 Se documenta la deuda, el bien y la parte de deuda que la entrega extingue.
02 El deudor calcula la ganancia: deuda cancelada, con el límite de las reglas de valoración, menos coste fiscal.
03 Se comprueba, requisito por requisito, la exención del artículo 33.4.d.
04 El acreedor que recibe el inmueble autoliquida TPO, salvo que la entrega esté sujeta a IVA.
05 El deudor atiende la plusvalía, como transmitente oneroso.

Quien transmite

IRPF

Transmisión onerosa, con una exención tasada

El artículo 33.4.d declara exenta la ganancia cuando concurre todo esto: se transmite la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor; la transmisión es dación en pago, o ejecución hipotecaria judicial o notarial; sirve para cancelar deudas garantizadas con hipoteca sobre esa vivienda, contraídas con entidades de crédito o con quien se dedique de forma profesional a conceder préstamos o créditos hipotecarios; y el propietario no tiene otros bienes o derechos bastantes para pagar la deuda y evitar la entrega. Falta uno de esos requisitos y la ganancia tributa. La AEAT recoge el precepto en esos términos en el manual práctico del IRPF.

Quita y concurso

Otra exención, distinta de la dación hipotecaria

La disposición adicional cuadragésima tercera de la Ley del IRPF exime rentas del deudor que afloren en un concurso o en los acuerdos de refinanciación y extrajudiciales que cita, por quitas, daciones y exoneración del pasivo insatisfecho, siempre que las deudas no vengan de una actividad económica. Si la deuda es empresarial, el régimen está en el Impuesto sobre Sociedades.

IIVTNU

Contribuyente el deudor que transmite

Título oneroso, artículo 106.1.b. El apartado que llegó a alterar el sujeto pasivo en ciertas daciones fue suprimido. No hay, en la ley estatal actual, una exención general de plusvalía por el hecho de que la entrega sea una dación de vivienda habitual. Cabe la no sujeción del artículo 104.5 si el suelo no se ha revalorizado, y la bonificación que la ordenanza haya podido establecer: eso se lee en la ordenanza, no se presume.

Importe de la ganancia

La deuda que se extingue es la contraprestación

Si la deuda cancelada supera el coste fiscal, hay ganancia aunque el deudor no reciba efectivo. Si es menor, puede haber pérdida, computable salvo que el acreedor sea una persona o entidad de las que el artículo 33.5 excluye. Los gastos de la transmisión satisfechos por el deudor reducen el valor de transmisión.

Quien adquiere

TPO

El acreedor particular, o el banco cuando el deudor no repercute IVA

La dación es transmisión onerosa. Si el deudor es un particular, su entrega no está sujeta a IVA y el acreedor paga transmisiones patrimoniales sobre una base que no baje del valor de referencia ni, si es mayor, del valor de la deuda que se da por pagada cuando ese sea el valor real del negocio. El tipo es el de la comunidad del inmueble.

IVA

Cuando el deudor es empresario y la entrega está sujeta y no exenta

Entonces no hay TPO. Puede haber cuota gradual de AJD. En entregas derivadas de procedimientos concursales o de ejecución, y en ciertas renuncias a la exención, el artículo 84.Uno.2.º de la Ley del IVA invierte el sujeto pasivo: lo declara el adquirente empresario.

Lo que no obtiene el acreedor

La exención del artículo 33.4.d no es suya

Esa exención evita la ganancia del deudor en el IRPF. No reduce el ITP, el IVA ni la plusvalía. El acreedor, si es una entidad de crédito, integrará el inmueble en su contabilidad por el valor de la dación y tributará cuando lo venda.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

Si además de los requisitos de la dación el deudor tiene 65 años o más, la exención de la vivienda habitual del artículo 33.4.b también cubriría la ganancia, porque incluye la transmisión onerosa. Conviene invocar la norma que encaje con holgura y conservar la prueba de la habitualidad y de la falta de otros bienes si se usa la letra d.

Vivienda habitual

La exención de la letra d pide vivienda habitual del deudor o del garante. Una segunda residencia entregada al banco tributa en el IRPF. El concepto de habitualidad es el del Reglamento del IRPF, con la ventana de dos años desde que dejó de serlo.

No residente

El deudor no residente tributa por la ganancia en el IRNR, al 19 % o al 24 %, salvo convenio. La exención del artículo 33.4.d es de la Ley del IRPF. No debe darse por trasladada al IRNR sin un precepto que lo diga. El acreedor, si el transmitente es persona física no residente, es sustituto en la plusvalía y ha de examinar la retención del 3 %.

Sociedad o empresario

La sociedad deudora no usa el artículo 33.4.d. Su renta está en el Impuesto sobre Sociedades. La disposición adicional pensada para concursos de personas físicas excluye las deudas de actividades económicas y remite al impuesto societario.

Condominio o gananciales

Si el piso es de dos deudores, la dación es de ambos. La exención, cuando procede, se examina en cada contribuyente: habitualidad, titularidad y patrimonio bastante para evitar la entrega.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
IRPF del deudor	Ejercicio de la dación, aunque la ganancia esté exenta: la exención se refleja en la declaración	Renta
TPO del acreedor	Treinta días hábiles	600
Plusvalía	Plazo de la ordenanza	Impreso municipal, contribuyente el deudor

Dación de la vivienda habitual al banco, y el caso en que la exención no entra

Deuda hipotecaria cancelada: 210.000 euros. Coste fiscal de la vivienda: 160.000 euros. Ganancia latente: 50.000 euros.
Primer supuesto: es la vivienda habitual, el acreedor es un banco, no hay otros bienes bastantes y la entrega es voluntaria para extinguir esa hipoteca.
Segundo supuesto: el mismo piso es una segunda residencia. El resto de datos no cambia.

Primer supuesto, IRPF	Ganancia de 50.000 € exenta por el artículo 33.4.d. No entra en la base del ahorro.
Segundo supuesto, IRPF	Esos 50.000 € tributan. Cuota de la escala, como ganancia aislada: 10.380 € (19 % × 6.000 + 21 % × 44.000).
ITP del banco	Sí, porque el deudor particular no repercute IVA. Base y tipo, los de la comunidad y el valor de referencia.
Plusvalía	A cargo del deudor en los dos supuestos, si el suelo se ha revalorizado.

La exención no se extiende a un local, a la vivienda de un hijo ni a una deuda personal sin hipoteca sobre esa vivienda. Cada inciso del artículo 33.4.d es un requisito.

Dónde está escrito

Código Civil. Art. 1166
Ley 35/2006 del IRPF. Art. 33.4.d y disposición adicional cuadragésima tercera
AEAT. Manual práctico del IRPF, ganancias patrimoniales exentas, apartado de dación en pago
Texto refundido del ITPAJD. Arts. 7 y 10
Ley del IVA. Art. 84.Uno.2.º
Texto refundido de Haciendas Locales. Arts. 104.5 y 106; supresión del antiguo apartado 3 del artículo 106

07 Adjudicación en pago de deudas Ejecución y subasta · Transmisión onerosa

Se parece a la dación y no es lo mismo. Aquí hay un procedimiento. Para el ejecutado hay transmisión y puede haber ganancia. La exención de vivienda habitual del artículo 33.4.d incluye de forma expresa las ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, con los demás requisitos. Quien se adjudica el inmueble en la subasta es un adquirente oneroso: paga TPO o IVA según quién sea el ejecutado y cómo sea la entrega.

Encaje civil

En la ejecución dineraria, la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la subasta y la adjudicación al acreedor o a un tercero (arts. 636, 650, 670 y 671, y concordantes). También cabe la adjudicación notarial hipotecaria. El bien sale del patrimonio del ejecutado por un título oneroso, aunque él no haya querido vender.

Hay un título de ejecución, una subasta o una adjudicación al acreedor para pago.
El precio de adjudicación puede ser inferior a la deuda. La parte impagada no desaparece solo porque el inmueble se haya adjudicado, salvo quita, exoneración o acuerdo.
La adjudicación para pago dentro de una partición hereditaria o de una disolución de comunidad se califica con esas instituciones, no con este apartado.

01 Decreto de adjudicación, testimonio o escritura notarial de la ejecución.
02 El ejecutado imputa la ganancia por la diferencia entre el valor de adjudicación y su coste fiscal.
03 Si es ejecución hipotecaria de la vivienda habitual y faltan otros bienes, se examina la exención.
04 El adjudicatario paga el impuesto indirecto de su adquisición.
05 La plusvalía sigue siendo del ejecutado, como transmitente oneroso.

Quien transmite

IRPF del ejecutado

Ganancia por el valor de lo obtenido en la adjudicación

Aunque el procedimiento sea forzoso, hay alteración patrimonial. El valor de transmisión es el importe real obtenido: el de la adjudicación, no necesariamente el saldo vivo del préstamo. Si la deuda era de 200.000 euros y el piso se adjudica en 130.000, la ganancia se calcula con 130.000, no con 200.000. Los 70.000 que siguen impagados no son precio de la casa. Si más adelante una quita o una exoneración los condona, esa renta se califica aparte, y puede entrar en la disposición adicional cuadragésima tercera cuando se trate de un concurso y la deuda no sea empresarial.

Exención de la ejecución hipotecaria

Segundo párrafo del artículo 33.4.d

Están exentas las ganancias de la transmisión de la vivienda habitual en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, para cancelar la deuda hipotecaria contraída con una entidad de crédito o con un profesional del crédito hipotecario, si el propietario no tiene otros bienes bastantes para evitar la enajenación. La exención también cubre al garante que pierde la vivienda habitual por la hipoteca del deudor. No cubre una ejecución por una deuda ordinaria sin esa hipoteca sobre la vivienda habitual.

IIVTNU

Contribuyente el ejecutado

Transmisión onerosa. Si el ejecutado es persona física no residente, el adjudicatario es el sustituto del artículo 106.2 y debe ingresar el impuesto local. La no sujeción por inexistencia de incremento está disponible si se acredita, también en una ejecución: el procedimiento no crea un incremento ficticio que el artículo 104.5 no pueda desmentir.

Quien adquiere

TPO del postor o del acreedor adjudicatario

Cuando el ejecutado no es empresario o la entrega está exenta de IVA y no se renuncia

El artículo 7 del texto refundido somete las transmisiones onerosas y contempla las adjudicaciones en pago. La base no baja del valor de referencia si este existe y es menor que el valor de adjudicación solo cuando el declarado o el precio es superior: se toma la mayor magnitud. Un precio de subasta muy bajo no desplaza al valor de referencia.

IVA e inversión del sujeto pasivo

Ejecución contra un empresario, en los supuestos del artículo 84

Las entregas de inmuebles en ejecución de garantía o derivadas de un procedimiento concursal pueden invertir el sujeto pasivo cuando el destinatario es empresario. Entonces el adjudicatario no paga TPO por esa entrega y autorrepercute el IVA si la operación está sujeta y no exenta. Conviene leer el testimonio de la adjudicación antes de presentar un modelo 600 por transmisiones: un modelo equivocado no dispensa del IVA (art. 18.2 del texto refundido del ITPAJD).

AJD

Cuota gradual si la adquisición va por IVA y la adjudicación es inscribible

Si va por TPO, la cuota gradual no se acumula. Los edictos y las actuaciones judiciales tienen su propio encaje formal; la primera copia o el testimonio inscribible es el que suele llevar el gravamen cuando se cumplen los requisitos del artículo 31.2.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

La edad no es un requisito de la letra d. Si el ejecutado es mayor de 65 años y pierde su vivienda habitual, puede bastar el artículo 33.4.b, que no exige la ausencia de otros bienes ni que el acreedor sea un banco. Si no llega a esa exención porque ya no tiene el pleno dominio o porque hace más de dos años que no es habitual, queda el examen estricto de la letra d.

Vivienda habitual

Hay que probar que lo ejecutado es la vivienda habitual, no el inmueble que en su día lo fue fuera del plazo de dos años. El garante solo tiene la exención de la letra d si la vivienda ejecutada es la suya habitual.

No residente

El postor que se adjudica un inmueble de un no residente retiene el 3 % de la contraprestación de la adjudicación e ingresa el modelo 211, y es sustituto de la plusvalía. El ejecutado declara la ganancia en el modelo 210 al 19 % o al 24 %.

Sociedad o empresario

La sociedad ejecutada integra la renta en el Impuesto sobre Sociedades. No hay exención de vivienda habitual. Si la adjudicación está sujeta a IVA, lo habitual en la ejecución contra empresario es revisar la inversión del sujeto pasivo antes de repercutir.

Condominio o gananciales

La ejecución de una cuota o de un bien en copropiedad transmite lo que el título de la ejecución alcance. Los comuneros no ejecutados no realizan la ganancia de la cuota ajena. Si la subasta pone fin al condominio porque alguien se lo adjudica entero, se separan la transmisión forzosa y, en su caso, la extinción de la comunidad.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
IRPF del ejecutado	Ejercicio en que se adjudica el bien	Renta
TPO o IVA del adjudicatario	Treinta días hábiles para el ITP; período de IVA que corresponda si hay inversión del sujeto pasivo	600 o 303
Retención del 3 %, si el ejecutado es no residente	Un mes desde la adjudicación	211
Plusvalía	Plazo de la ordenanza desde la transmisión	Impreso municipal

Subasta por debajo de la deuda

Deuda reclamada: 200.000 euros. Adjudicación: 130.000 euros. Coste fiscal del ejecutado: 100.000 euros.
No es vivienda habitual. No hay exención. Cifras supuestas. Sin otras rentas del ahorro.
El ejecutado es una persona física residente y no empresario. El adjudicatario es un particular.

Valor de transmisión	130.000 €, no los 200.000 € de deuda
Ganancia	30.000 €
Cuota de la escala del ahorro	6.180 € (19 % × 6.000 + 21 % × 24.000)
Deuda que puede sobrevivir	70.000 €, salvo que el procedimiento o un acuerdo posterior la extingan. Esa extinción, si llega, es otra renta.
Impuesto del adjudicatario	TPO sobre el mayor entre 130.000 € y el valor de referencia, al tipo autonómico.
Si fuera la vivienda habitual hipotecada y no hubiera otros bienes	Los 30.000 € quedarían exentos por el artículo 33.4.d. El TPO y la plusvalía no.

Usar la deuda viva como valor de transmisión infla la ganancia y no responde al importe real obtenido en la adjudicación.

Dónde está escrito

Ley de Enjuiciamiento Civil. Arts. 636, 650, 670 y 671
Ley 35/2006 del IRPF. Arts. 33, 34, 35 y 33.4.d; DA 43.ª
Texto refundido del ITPAJD. Arts. 7, 10 y 18.2
Ley del IVA. Art. 84.Uno.2.º
Texto refundido de Haciendas Locales. Arts. 104.5 y 106
Texto refundido de la Ley del IRNR. Art. 25.2

08 Extinción de condominio División de la cosa común · Especificación de un derecho preexistente

Mientras cada cual recibe el valor de su cuota, no hay una transmisión nueva ni una ganancia: se especifica un derecho que ya se tenía, y los bienes conservan fecha y coste antiguos. En cuanto uno se queda el inmueble y paga a los demás, el impuesto indirecto y el IRPF se separan. Lo habitual en un piso, que es indivisible, es que no haya transmisiones patrimoniales y sí cuota gradual de actos jurídicos documentados. En el IRPF, quien cobra la compensación con un valor actualizado tiene ganancia.

Encaje civil

Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad (art. 400 CC). La división puede hacerse por acuerdo o por la acción de división. Cuando la cosa es indivisible y los comuneros no convienen adjudicársela a uno, manda el artículo 1062: se vende y se reparte el precio, o se adjudica a uno abonando el exceso.

Hay una comunidad preexistente: compra conjunta, herencia ya adjudicada en proindiviso, o cualquier cotitularidad.
La operación disuelve esa comunidad sobre el bien, no vende una cuota a un extraño. Vender la cuota a quien no es comunero es compraventa.
El exceso se compensa. Si no se compensa y uno recibe más de su cuota, hay liberalidad.

01 Se valora el bien y la cuota de cada comunero.
02 Se adjudica el pleno dominio a uno, o se forman lotes equivalentes.
03 La compensación, si el exceso es inevitable, no lleva TPO. La escritura inscribible lleva AJD por la parte que se adquiere ex novo.
04 Quien cobra por encima de su coste histórico declara la ganancia. Quien se queda el piso no actualiza el valor de la parte que ya era suya.
05 Quien transmite su cuota atiende la plusvalía de esa cuota.

Quien transmite

IRPF de quien sale y cobra

Ganancia si el valor se ha actualizado

El artículo 33.2 dice que no hay alteración patrimonial en la división de la cosa común, en la disolución de gananciales y en la disolución de comunidades cuando las adjudicaciones se corresponden con la cuota, y prohíbe actualizar el valor de lo recibido. El Tribunal Supremo, en la sentencia 1269/2022, de 10 de octubre (recurso 5110/2020), reiterada por la sentencia 1634/2023, de 5 de diciembre (recurso 6962/2022), fija que la compensación percibida por el comunero a quien no se adjudica el bien es ganancia sujeta cuando existe actualización del valor entre la adquisición y la adjudicación y la diferencia es positiva. La AEAT recoge ese criterio en el manual del IRPF. Si se parte del mismo valor histórico y solo se devuelve lo que la cuota costó, no hay ganancia.

IRPF de quien se adjudica el inmueble

Sin actualizar la parte que ya tenía

La porción que ya le pertenecía conserva coste y fecha originales. La porción que incorpora, y por la que paga, tiene como coste lo satisfecho por ella y como fecha la de la extinción. En una venta posterior hay que separar las dos historias de adquisición. No nace ganancia por el mero hecho de pasar a ser dueño único de lo que ya era suyo en parte.

IIVTNU de quien transmite su cuota

Transmisión onerosa de esa participación en el suelo

Adjudicarse el piso entero a cambio de dinero supone que los demás transmiten su cuota. Son contribuyentes del impuesto local por la parte de suelo que desprenden, si hay incremento. Pueden pedir la no sujeción o la base real. Quien ya era dueño de su cuota y solo consolida el resto no transmite esa cuota propia.

Quien adquiere

Transmisiones patrimoniales

No, cuando el exceso es inevitable y se compensa

El artículo 7.2.B excluye los excesos declarados que den cumplimiento a la división de la cosa común cuando el bien sea indivisible o desmerezca mucho por la división y el exceso se compense en metálico. La DGT lo aplica de forma reiterada a la vivienda que se adjudica a un comunero: consultas V0027-23, de 11 de enero de 2023, V0202-23, de 8 de febrero de 2023, y V2365-24, de 14 de noviembre de 2024. La compensación puede ser dinero, asunción de deuda o, cuando el exceso es inevitable, otros inmuebles de la misma comunidad. Si los bienes eran divisibles y el exceso se pudo evitar formando otros lotes, la parte evitable tributa por transmisiones patrimoniales.

Actos jurídicos documentados

Cuota gradual a cargo de quien se adjudica

Como la operación no está sujeta a transmisiones patrimoniales ni al ISD, la escritura inscribible y valuable tributa por la cuota gradual. La base es el valor de la parte que se adquiere ex novo, no el valor entero del piso: así lo dicen las consultas citadas al hilo del artículo 30. El tipo lo fija la comunidad; en su defecto, el 0,50 %. El sujeto pasivo es el adjudicatario.

Si no hay compensación

El exceso gratuito es donación

Quien recibe más de su cuota sin pagar nada al otro realiza una adquisición lucrativa, sujeta al ISD, no a transmisiones patrimoniales. Lo ha recordado la práctica administrativa, entre otras en la consulta V0456-24, citada por la Agencia Tributaria de Cataluña al explicar los excesos. Quien se empobrece puede tener, además, la ganancia o la pérdida no computable del artículo 33.5 si el favorecido es pariente hasta el segundo grado.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

El comunero mayor de 65 años que cobra por dejar la que fue vivienda habitual de la que era copropietario pleno puede examinar el artículo 33.4.b sobre la ganancia de su cuota, si durante tres años tuvo el pleno dominio compartido y se cumplen la habitualidad y la ventana de dos años. No es una exención automática de toda extinción de condominio hecha a esa edad.

Vivienda habitual

Que el piso sea la vivienda familiar no cambia por sí solo el AJD de la extinción. La regla especial de la vivienda habitual en la crisis del matrimonio está en la liquidación de gananciales y en la disolución del régimen, no en cualquier condominio de hermanos o de terceros.

No residente

El comunero no residente que cobra una compensación por su cuota de un inmueble español declara la ganancia en el IRNR. Quien le paga ha de examinar la retención del 3 %. En la plusvalía de esa cuota, el adjudicatario residente puede ser el sustituto.

Sociedad o empresario

Si el condominio es entre sociedades, o entre una sociedad y un socio, la renta está en el impuesto que corresponda a cada titular. La indivisibilidad del inmueble sigue siendo la clave del artículo 7.2.B para el impuesto indirecto.

Condominio o gananciales

Varios inmuebles de los mismos comuneros pueden disolverse adjudicando unos a cada uno. Si cada comunidad se extingue por completo y el exceso es inevitable, la DGT, en la línea de la sentencia 502/2019, acepta que la compensación consista en los otros inmuebles comunes y que cada disolución quede fuera de transmisiones patrimoniales y dentro de AJD, por la parte adquirida ex novo.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
AJD del adjudicatario	Treinta días hábiles desde la escritura	600
IRPF de quien cobra	Ejercicio de la extinción	Renta
ISD, solo si hay exceso gratuito	Treinta días hábiles	651
Plusvalía de la cuota transmitida	Plazo de la ordenanza	Impreso municipal

Dos hermanos, un piso indivisible, uno se lo queda

Compraron por mitades en 2014. Coste fiscal total, gastos incluidos: 160.000 euros, 80.000 cada uno.
En la extinción se valora en 240.000 euros. El hermano que se lo queda paga 120.000 al otro.
El exceso es inevitable por indivisible y está compensado en dinero. Cifras supuestas. Sin otras rentas del ahorro. Tipo de AJD del ejemplo: el subsidiario estatal del 0,50 %, no el autonómico.

TPO	No sujeta, artículo 7.2.B.
Base de AJD	La mitad que se adquiere ex novo: 120.000 €, sin bajar del valor de referencia de esa parte si fuera mayor.
Cuota al 0,50 % subsidiario	600 €. Si la comunidad ha fijado el 1,5 %, serían 1.800 € sobre la misma base.
Ganancia de quien cobra	120.000 − 80.000 = 40.000 €, porque el valor se actualizó. Cuota de la escala, ganancia aislada: 8.280 €.
Coste de quien se queda el piso	Sus 80.000 € históricos por la mitad antigua, más 120.000 € por la mitad comprada en la extinción. Total 200.000 €, con dos fechas de adquisición.
Plusvalía	A cargo de quien transmite su mitad del suelo, si hay incremento desde 2014.

Si hubieran partido de un valor de 160.000 euros y la compensación hubiera sido 80.000, el Supremo no aprecia ganancia: no hay actualización. El AJD seguiría existiendo sobre la mitad adquirida ex novo.

Dónde está escrito

Código Civil. Arts. 400 y 1062
Ley 35/2006 del IRPF. Art. 33.2
Tribunal Supremo. STS 1269/2022, de 10 de octubre; STS 1634/2023, de 5 de diciembre; STS 502/2019, de 30 de octubre
AEAT. Manual del IRPF, alteración patrimonial y extinción del condominio
Texto refundido del ITPAJD. Arts. 7.2.B, 30 y 31.2
DGT. V0027-23, V0202-23 y V2365-24
Texto refundido de Haciendas Locales. Arts. 104 y 106

09 Donación con reserva de usufructo vitalicio Nuda propiedad ahora, pleno dominio después · Transmisión lucrativa entre vivos

Hoy se dona solo la nuda propiedad y el ISD de ese día grava únicamente su valor fiscal, que sale de la edad del usufructuario. El donante, si calcula una ganancia, la calcula sobre esa nuda propiedad; si es mayor de 65 años y dona la de su vivienda habitual habiendo tenido el pleno dominio tres años, la ganancia está exenta. El día en que muere el usufructuario, el nudo propietario paga el ISD del usufructo que se consolida, con el porcentaje y el tipo medio de cuando se constituyó. Esa consolidación no genera plusvalía municipal.

Encaje civil

El usufructo da derecho a disfrutar bienes ajenos (art. 467 CC). Puede constituirse reservándolo el dueño al enajenar la nuda propiedad. Se extingue por la muerte del usufructuario, por expirar el plazo o por las causas del artículo 513. Al extinguirse, el nudo propietario consolida el dominio.

El donante retiene el usufructo en la misma escritura en que transmite la nuda propiedad.
No es un fideicomiso sucesorio ni un trust: el nudo propietario ya es dueño, con la carga del usufructo.
Si el usufructo se constituye a favor de un tercero distinto del transmitente, hay dos atribuciones y hay que valorar cada una.

01 Porcentaje del usufructo vitalicio: 89 menos la edad, con mínimo del 10 % y máximo del 70 %.
02 Nuda propiedad = 100 % menos ese porcentaje, aplicada al valor del pleno dominio.
03 ISD del donatario e IRPF del donante sobre la nuda propiedad.
04 Plusvalía de la nuda propiedad, a cargo del donatario.
05 A la muerte del usufructuario, ISD de consolidación. Sin nuevo IIVTNU.

Quien transmite

IRPF del donante

Ganancia solo de la nuda propiedad transmitida

Reserva el usufructo, así que no transmite el pleno dominio. El valor de transmisión de la nuda propiedad es su porcentaje sobre el valor que el ISD toma del inmueble, con suelo en el valor de referencia. El coste se distribuye en la misma proporción. La AEAT admite la exención del artículo 33.4.b cuando el mayor de 65 años, que tuvo el pleno dominio de su vivienda habitual al menos tres años, transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio. Si el dominio ya estaba desmembrado antes, la sentencia 1858/2018 niega la exención tanto al nudo propietario como al usufructuario.

Mientras dura el usufructo

El donante sigue siendo usufructuario

Los frutos y, si lo arrienda, los rendimientos del capital inmobiliario son suyos. La imputación de renta inmobiliaria por inmueble urbano no arrendado que no es vivienda habitual corresponde a quien tiene el derecho que la norma imputa; con el usufructo reservado, el disfrute sigue en el donante. Al morir, no hay ganancia patrimonial por la extinción del usufructo: se extingue un derecho vitalicio suyo, y el artículo 33.3.b excluye la ganancia de la transmisión mortis causa del propio contribuyente.

Quien adquiere

ISD del día de la donación

Solo la nuda propiedad

Artículo 26.a de la Ley del ISD y artículo 49 del Reglamento. Usufructo vitalicio: 70 % si el usufructuario tiene menos de veinte años, y un punto menos por cada año más, con mínimo del 10 %. La nuda propiedad es el resto. Usufructo temporal: 2 % por año, sin pasar del 70 %; el plazo inferior al año se computa como un año y no se cuentan fracciones menores. Usufructo a favor de persona jurídica o de duración indeterminada: tope del 60 %. Uso y habitación: esas reglas aplicadas sobre el 75 % del valor del bien.

Consolidación al fallecer el usufructuario

El nudo propietario paga el ISD del usufructo que entra en su patrimonio

Artículo 26.c: en la extinción se exige el impuesto según el título de constitución. Si la nuda propiedad se donó, la consolidación se liquida como donación, aunque la causa de la extinción sea una muerte. La base es el valor del usufructo calculado en la constitución, no un porcentaje nuevo por la edad actual, que ya no importa. Se usa el tipo medio de aquella liquidación y pueden aprovecharse las reducciones que entonces no se agotaron. La consulta V0499-22, de 14 de marzo de 2022, recuerda que la consolidación no prescribe por el hecho de que haya prescrito la liquidación de la nuda propiedad: el plazo de cuatro años del artículo 66 de la Ley General Tributaria corre desde que la consolidación debió autoliquidarse. Si la nuda propiedad nunca se declaró, hay que reconstruir aquella liquidación para obtener el tipo medio.

Plusvalía municipal

En la donación de la nuda propiedad, sí. En la consolidación, no

El donatario paga el IIVTNU de la adquisición lucrativa de la nuda propiedad, sobre la parte del valor catastral del suelo que represente ese derecho, con las reglas de valoración del ITPAJD (art. 107.2.b). La consulta V0136-23, de 3 de febrero de 2023, concluye que la consolidación por muerte del usufructuario no es transmisión de la propiedad ni constitución o transmisión de un derecho real de goce, así que no realiza el hecho imponible del artículo 104. Para una venta posterior, el período de generación no se reinicia en la consolidación: se cuenta desde la adquisición de la nuda propiedad.

AJD e ITP

No se acumulan al ISD de la donación ni al de la consolidación

Ambos momentos están sujetos al ISD. La cuota gradual de AJD no se exige. Tampoco hay transmisiones patrimoniales: el título es lucrativo.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

Es el supuesto que la AEAT describe de forma expresa: pleno dominio durante tres años de la vivienda habitual, transmisión de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, y exención de la ganancia. El donatario no hereda esa exención. Su ISD se calcula con un usufructo ya pequeño: a los 79 años el porcentaje legal es el 10 %, y de ahí en adelante no baja más.

Vivienda habitual

Si el donante sigue viviendo en la casa, el usufructo es lo que le permite seguir siendo el residente. Para la exención hace falta que la vivienda fuera habitual y que el pleno dominio hubiera durado tres años antes de la donación. Después de donar la nuda propiedad, una venta del usufructo ya no es transmisión del pleno dominio.

No residente

La regla de valoración del 89 menos la edad es norma del ISD y se usa para desmembrar también la base de la plusvalía. El donante no residente que transmite la nuda propiedad de un inmueble en España declara la ganancia de esa nuda propiedad en el IRNR. La exención de mayores de 65 años no se traslada sola desde el IRPF.

Sociedad o empresario

Si el usufructuario es una sociedad, no se usa la tabla de la edad. Se aplica la regla temporal, con un máximo del 60 % del valor. La consolidación y el ISD del nudo propietario persona física se apoyan en ese porcentaje.

Condominio o gananciales

Puede donarse la nuda propiedad de una cuota indivisa y reservarse el usufructo solo de esa cuota. Los porcentajes se aplican sobre el valor de la cuota, no sobre el piso entero.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
ISD de la nuda propiedad	Treinta días hábiles desde la donación	651
ISD de la consolidación	Treinta días hábiles desde la muerte del usufructuario, por ser título de donación	651, liquidación complementaria de consolidación
IRPF del donante	Ejercicio de la donación de la nuda propiedad	Renta
Plusvalía de la nuda propiedad	Plazo de la ordenanza desde la donación. No hay otra al consolidar	Impreso municipal

Donante de 72 años que reserva el usufructo

Valor de referencia del pleno dominio: 300.000 euros.
Edad del donante el día de la escritura: 72 años. Porcentaje = 89 − 72 = 17 %. Nuda propiedad = 83 %.
Coste fiscal histórico del pleno dominio: 100.000 euros, repartido en la misma proporción.
Primer ramal: no es vivienda habitual. Segundo ramal: sí lo es y hubo pleno dominio tres años. Cifras supuestas.

Valor del usufructo	17 % × 300.000 = 51.000 €
Valor de la nuda propiedad, base del ISD de hoy	249.000 €
Ganancia del donante si no hay exención	249.000 − 83.000 = 166.000 €
Cuota de la escala sobre esa ganancia aislada	37.060 € (19 % × 6.000 + 21 % × 44.000 + 23 % × 116.000)
Si es la vivienda habitual y tiene 65 años o más	Esos 166.000 € no se integran. El ISD de 249.000 € y la plusvalía de la nuda propiedad siguen.
El día del fallecimiento	El nudo propietario liquida el ISD sobre 51.000 €, porcentaje histórico, con el tipo medio de la primera liquidación. Sin plusvalía nueva.

Calcular la consolidación con la edad que el usufructuario habría tenido al morir, o con el valor de mercado de ese día, no es la regla del artículo 26. El porcentaje queda congelado en la constitución.

Dónde está escrito

Código Civil. Arts. 467 y 513
Ley 29/1987 del ISD. Art. 26
Reglamento del ISD. Arts. 49 y 51.2
Ley 35/2006 del IRPF. Arts. 33.3.b, 33.4.b y 36
AEAT. Manual del IRPF: exención de mayores de 65 años y reserva de usufructo
Tribunal Supremo. STS 1858/2018, de 20 de diciembre
DGT. V0499-22, consolidación y prescripción; V0136-23, consolidación no sujeta al IIVTNU
Texto refundido de Haciendas Locales. Arts. 104 y 107.2.b
Ley 58/2003 General Tributaria. Art. 66, prescripción de cuatro años

10 Fideicomiso y encargo de confianza Tres figuras que no se confunden · Figura fiduciaria o de destino sucesivo

Conviene separar tres planos. El fideicomiso sucesorio español se liquida en el Impuesto sobre Sucesiones con reglas propias, y cambia según el fiduciario pueda o no disponer. El trust extranjero se trata, a efectos fiscales españoles, como si no existiera: los bienes siguen en el constituyente hasta que se entiende producida una transmisión directa al beneficiario. El mandato con representación no transmite el inmueble al mandatario. Poner el piso a nombre de otra persona para que «lo guarde» no es un régimen fiscal de favor: la Administración puede atender a la titularidad real.

Encaje civil

El Código Civil regula la sustitución fideicomisaria en los artículos 781 y siguientes: el heredero o legatario queda obligado a conservar y transmitir a un segundo llamado. El mandato, con o sin representación, está en los artículos 1709 y siguientes. El trust anglosajón no tiene institución equivalente: España no ha ratificado el Convenio de La Haya de 1 de julio de 1985 sobre la ley aplicable al trust y a su reconocimiento.

Fideicomiso: hay una institución sucesoria con fiduciario y fideicomisario, normalmente testamentaria.
Trust: hay un instrumento regido por una ley que sí lo reconoce. La ley española no lo traduce a un patrimonio separado.
Encargo o mandato: el dueño sigue siendo el mandante si el mandatario actúa en su nombre. Si el registro dice otra cosa, el título publicado manda en la apariencia y el artículo 13 de la Ley General Tributaria permite recalificar la simulación.

01 Identificar la figura civil. El nombre de la escritura no decide el impuesto.
02 En el fideicomiso, mirar si el fiduciario puede disponer por actos entre vivos o por causa de muerte.
03 En el trust, localizar al constituyente y al beneficiario y suprimir el vehículo a efectos españoles.
04 En el mandato representativo, no hay transmisión hasta que se transmite a un tercero en nombre del dueño.

Quien transmite

Fideicomiso: quien llama, el testador

Sin ganancia en su IRPF por la institución

Es una transmisión mortis causa. El artículo 33.3.b excluye la ganancia del fallecido. Lo que se discute no es su renta, sino el ISD de fiduciario y fideicomisario, y la plusvalía de cada adquisición que la ley local considere producida.

Trust: el constituyente

Sigue siendo titular mientras la doctrina de transparencia no vea una entrega definitiva

La Dirección General de Tributos lo viene repitiendo desde la consulta V1991-08, de 30 de octubre de 2008, y lo aplica, entre otras, en la V2033-20, de 19 de junio de 2020: el trust no está reconocido y las relaciones entre quien aporta y quien ha de recibir se consideran hechas directamente. Aportar el inmueble al trust no es, por ese solo dato, una donación al beneficiario ni una venta. Los rendimientos del inmueble situado en España siguen imputándose a quien la ley española considera dueño. Cuando el constituyente muere y el beneficiario recibe, hay una adquisición mortis causa directa, sujeta al ISD.

Mandato

El mandante no transmite al mandatario que actúa en su nombre

El artículo 1717 del Código Civil distingue el contrato celebrado en nombre del mandante. El inmueble no cambia de dueño por otorgar un poder. Si el mandatario lo vende a un tercero, el transmitente a efectos de IRPF, IRNR y plusvalía es el mandante, y la retención del 3 %, si el dueño es no residente, la practica el comprador. El encargo fiduciario en el que otra persona figura como dueña en el Registro es distinto: esa titularidad formal puede ser el hecho gravado, y el negocio simulado se recalifica. Esta guía no describe cómo construir esa apariencia.

Quien adquiere

Fiduciario con facultad de disponer

ISD por el pleno dominio, con devolución posterior de la nuda propiedad no dispuesta

Artículo 26.d de la Ley del ISD y artículos 52 y 53.3 del Reglamento. La consulta V0136-23, de 3 de febrero de 2023, lo aplica a un legado fideicomisario: si acepta con facultad de disposición, liquida el pleno dominio y la plusvalía de la propiedad. Al morir, los fideicomisarios tributan por el valor y los tipos de ese momento, como sucesores del primer causante. Los herederos del fiduciario pueden pedir la devolución de la parte del ISD correspondiente a la nuda propiedad de los bienes que sí se entregan a los fideicomisarios. Esa devolución entra en el caudal del fiduciario.

Fiduciario sin facultad de disponer

Se le trata como usufructuario

El mismo artículo 53.3 del Reglamento reputa al fiduciario y a los fideicomisarios intermedios meros usufructuarios cuando no pueden disponer. El valor sale de la edad y del artículo 26. Los fideicomisarios nudos propietarios tributan por su derecho en la sucesión del primer causante. Al extinguirse el usufructo, consolidan conforme a las reglas del usufructo sucesorio. La consulta V0136-23 añade que, en ese supuesto, la plusvalía de la constitución grava al fiduciario por el usufructo y a los fideicomisarios por la nuda propiedad, y que la consolidación posterior no está sujeta al IIVTNU.

Fideicomisario aún desconocido

Coeficiente de parentesco más alto mientras no se sepa quién es

El artículo 54 del Reglamento del ISD ordena, si al liquidar no se conoce al fideicomisario, aplicar el coeficiente más alto del grupo IV, salvo que haya de designarse dentro de un grupo de personas, en cuyo caso se usa el parentesco más lejano de ese grupo. Cuando se conoce, paga según su parentesco con el causante y su patrimonio preexistente. El heredamiento de confianza del derecho foral se considera fideicomiso a efectos del impuesto (art. 54.6). Los fideicomisos catalanes en los que el fideicomisario depende de que el fiduciario tenga descendencia tienen la regla específica del artículo 54.7: el fiduciario liquida como pleno propietario y, al transmitirse los bienes, el fideicomisario paga por el pleno dominio con devolución a los herederos del fiduciario de la parte de nuda propiedad.

Beneficiario de un trust

ISD por lo que recibe del constituyente, no del trustee

Si lo recibe por muerte del constituyente, es sucesión. Si lo recibe entre vivos por una entrega definitiva que la transparencia reconoce, es donación. La residencia del beneficiario en España determina obligación personal por los bienes que adquiera, estén aquí o fuera, en los términos del artículo 6 de la Ley del ISD. Que el beneficiario tribute en el IRPF por el régimen de trabajadores desplazados del artículo 93 no le saca del ISD: son impuestos distintos.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

Ni el fideicomiso ni el trust crean una exención de mayores de 65 años distinta de las del IRPF. Si el fiduciario o el beneficiario venden después la vivienda habitual y tienen esa edad, se examina el artículo 33.4.b en su propia transmisión, no en la del testador.

Vivienda habitual

La reducción del 95 % por la vivienda habitual del causante puede entrar en la liquidación de quien adquiere esa vivienda por título sucesorio, fiduciario o fideicomisario, si es de las personas del artículo 20.2.c y mantiene el bien. En el trust, solo cuando la ley española ya ve una adquisición mortis causa de esa vivienda.

No residente

Un trust constituido fuera y un beneficiario o un constituyente residente en España no quedan al margen por la ley extranjera del instrumento. La V2033-20 examina precisamente la residencia en el momento del fallecimiento. Si no hay punto de conexión autonómico, la exacción puede corresponder al Estado.

Sociedad o empresario

Designar a una sociedad como trustee no crea personalidad fiscal española del trust. Si una sociedad española es la beneficiaria de una entrega que se considera gratuita, la renta se califica en el Impuesto sobre Sociedades. El ISD, en su configuración ordinaria, sujeta a las personas físicas.

Condominio o gananciales

El fideicomiso de un bien en copropiedad, o de una cuota, se valora sobre esa cuota. No disuelve por sí solo el condominio de los demás titulares.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
ISD del fiduciario	Seis meses desde la muerte del causante, como cualquier sucesión	650
ISD del fideicomisario	Desde que desaparece la limitación y la adquisición se entiende realizada (art. 24.3 LISD)	650
Devolución de la nuda propiedad	Cuando los bienes pasan de verdad al fideicomisario	Solicitud de los herederos del fiduciario
Trust y residencia española	El devengo que la transparencia reconozca: muerte del constituyente o entrega entre vivos	650 o 651, según el título

El mismo legado, con facultad de disponer y sin ella

Los números no son una liquidación: el ejemplo solo muestra qué base cambia, según la consulta V0136-23 y los artículos 26 y 53.3.
Valor del inmueble en la muerte del testador: 400.000 euros. Fiduciaria de 70 años. Usufructo legal = 89 − 70 = 19 %. Nuda propiedad = 81 %.
Al morir la fiduciaria el inmueble vale 500.000 euros y no lo ha vendido.

Con facultad de disposición	La fiduciaria liquida el ISD por 400.000 € y la plusvalía del pleno dominio. Al morir, los fideicomisarios liquidan por el valor de ese momento, 500.000 €, como sucesores del testador. Cabe devolución de la parte de nuda propiedad no dispuesta.
Sin facultad de disposición	La fiduciaria liquida el usufructo: 19 % × 400.000 = 76.000 €. Los fideicomisarios liquidan la nuda propiedad: 324.000 €. Al morir ella consolidan el usufructo según el título sucesorio. Esa consolidación no devenga plusvalía.
Si en vez de fideicomiso hubiera un trust	Mientras el constituyente vive y la transparencia lo mantiene como dueño, el beneficiario no tiene aún una adquisición gravada. A la muerte, el beneficiario sucede directamente al constituyente.

La facultad de disponer no es un detalle de redacción. Cambia la base, el momento y la plusvalía. Si el testamento permite rechazarla, la consulta advierte que esa posibilidad es una cuestión de derecho civil sobre la que Tributos no decide.

Dónde está escrito

Código Civil. Arts. 781 y siguientes; 1709 y 1717
Convenio de La Haya de 1 de julio de 1985. España no lo ha ratificado
Ley 29/1987 del ISD. Arts. 3, 6, 24 y 26
Reglamento del ISD. Arts. 47.3, 52, 53.3 y 54
Ley 35/2006 del IRPF. Art. 33.3.b
Ley 58/2003 General Tributaria. Art. 13
DGT. V1991-08; V2033-20; V0136-23
Texto refundido de Haciendas Locales. Arts. 104 y 106, aplicados en la V0136-23

11 Disolución de la sociedad de gananciales Liquidación del régimen económico · Especificación de un derecho preexistente

Adjudicar a cada cónyuge el valor de su mitad no es una venta ni una donación. El IRPF dice que no hay alteración patrimonial y prohíbe actualizar el valor. El ITPAJD exime las adjudicaciones hechas en pago del haber ganancial. El problema fiscal empieza con el exceso: la parte que uno recibe por encima de su mitad, según se pague, se regale o sea consecuencia de la vivienda habitual en la crisis del matrimonio.

Encaje civil

Los artículos 1344 y siguientes del Código Civil describen la sociedad de gananciales. Se disuelve por las causas del artículo 1392, entre ellas la separación, el divorcio, la nulidad y el acuerdo de otro régimen. Después se inventaría, se pagan las deudas de cargo de la sociedad y se parte el haber por la mitad (arts. 1396 a 1410). Cada cónyuge puede pedir que se incluya en su lote la vivienda habitual, con las preferencias de los artículos 1406 y 1407.

Hay un régimen de gananciales, o de participación, que se disuelve y se liquida.
Los bienes son gananciales. El bien privativo de uno no se reparte por esta exención.
La operación es entre los cónyuges, en pago de su haber. La venta del piso a un tercero, aunque sirva para repartir el dinero, es una compraventa ordinaria.

01 Inventario y avalúo. Las dos mitades tienen que poder compararse.
02 Adjudicación equivalente: sin IRPF, sin TPO y con la exención del artículo 45.I.B.3.
03 Exceso compensado evitable: TPO de quien recibe de más y ganancia de quien cobra.
04 Exceso inevitable, o vivienda habitual en la propia crisis matrimonial: reglas específicas de no sujeción.
05 Plusvalía solo donde de verdad hay una transmisión de suelo, no en la mera especificación de la mitad.

Quien transmite

IRPF

Sin ganancia ni pérdida si cada uno recibe el valor de su cuota

Artículo 33.2.b de la Ley del IRPF. La disolución de la sociedad de gananciales y la extinción del régimen de participación no alteran el patrimonio cuando la adjudicación se corresponde con la cuota. Los bienes conservan el valor y la fecha de adquisición originales. No se «ponen al día» por el divorcio. Solo si a uno se le atribuyen bienes por mayor valor que su cuota hay alteración en el otro, y la ganancia o la pérdida se calculan por la diferencia entre el coste de lo que sale de su patrimonio y lo que recibe a cambio.

Exceso compensado y doctrina del valor actualizado

Puede haber ganancia en quien cobra

El criterio del Tribunal Supremo en las sentencias 1269/2022 y 1634/2023 se formó sobre el condominio y el mismo artículo 33.2. Cuando para partir se usa un valor actual y uno de los cónyuges cobra una diferencia superior al coste de lo que deja, esa diferencia positiva es ganancia. Quien se queda el inmueble no actualiza la mitad que ya era suya.

IIVTNU

La mitad que no cambia de esfera no es una transmisión a un tercero

El artículo 104 grava la transmisión de la propiedad o la constitución o transmisión de derechos reales de goce. Adjudicar a cada cónyuge bienes por el valor de su mitad especifica un derecho que el régimen ya le reconocía. Cuando uno se adjudica el inmueble entero y compensa al otro, la mitad de la que el otro se desprende sí es una transmisión onerosa de suelo, y ese cónyuge es el contribuyente si hay incremento. La no sujeción del artículo 104.5 sigue disponible.

Quien adquiere

Exención del artículo 45.I.B.3

Adjudicaciones en pago del haber ganancial

Están exentas las aportaciones de bienes a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que se hagan a los cónyuges en pago de esas aportaciones al disolverse, y las transmisiones que por esa causa se les hagan en pago de su haber de gananciales. La exención cubre el pago de la mitad. No está pensada para un exceso que sea, en realidad, una compraventa o una donación entre cónyuges.

Exceso y transmisiones patrimoniales

El artículo 7.2.B y la vivienda habitual

El exceso compensado tributa por transmisiones patrimoniales cuando se pudo evitar. No tributa cuando es consecuencia inevitable de adjudicar un bien indivisible, o cuando la propia norma de la división lo impone, siempre que se compense en metálico. La Agencia Tributaria de Cataluña, al sistematizar los excesos, indica que el generado por adjudicar la vivienda habitual a uno de los cónyuges no está sujeto a transmisiones patrimoniales si se formaliza en el mismo acto del divorcio, la nulidad o el cambio de régimen. Y, con cita de la sentencia del Tribunal Supremo 963/2022, de 22 de julio, señala que si ese exceso de la vivienda habitual no está compensado tampoco se grava como donación. Es un supuesto estrecho: el mismo acto y la vivienda habitual del matrimonio.

AJD

La exención del haber alcanza a las modalidades del impuesto

El artículo 45 encabeza los beneficios de las tres modalidades. Las adjudicaciones cubiertas por el número 3 no pagan cuota gradual. Cuando queda un exceso que no tributa ni por transmisiones patrimoniales ni por el ISD, y la escritura es inscribible y valuable, entra la cuota gradual del artículo 31.2 sobre la parte adquirida por encima de la cuota, con el adjudicatario como sujeto pasivo. Es el mismo esquema que en la extinción de condominio.

ISD

Solo el exceso gratuito que no tenga otra calificación legal

Un regalo de un cónyuge al otro, fuera de la liquidación, es donación. El exceso no compensado de la vivienda habitual en el propio acto de la crisis, en la lectura que la sentencia 963/2022 ha recibido, no se convierte en esa donación. Fuera de ese caso, el exceso sin pago se autoliquida como donación.

Edad, vivienda, residencia y comunidad

Mayor de 65 años

La disolución equilibrada no produce ganancia que eximir. Si hay exceso y uno cobra por la mitad de la que fue vivienda habitual, el mayor de 65 años puede examinar el artículo 33.4.b sobre esa ganancia, con los requisitos de pleno dominio compartido, tres años y ventana de dos años.

Vivienda habitual

Los artículos 1406 y 1407 del Código Civil dan preferencia para incluir la vivienda familiar en un lote. Esa preferencia civil no es, por sí, la no sujeción fiscal: la no sujeción del exceso depende de que el exceso sea el de esa vivienda y de que se formalice en el acto de la crisis o el cambio de régimen. Adjudicar además el resto del patrimonio de forma desigual puede sacar el exceso del amparo.

No residente

Si uno de los cónyuges es no residente y cobra un exceso que constituye ganancia por un inmueble en España, esa ganancia se declara en el IRNR y quien paga ha de examinar el modelo 211. La exención del artículo 45.I.B.3 no distingue la residencia: es una exención objetiva de la adjudicación en pago del haber.

Sociedad o empresario

Las participaciones gananciales en una sociedad se incluyen en el inventario. Adjudicarlas a uno en pago de su haber usa la misma exención si el valor cuadra con su mitad. Si la sociedad es la titular del inmueble, el ladrillo no se transmite: cambian, en su caso, las participaciones.

Condominio o gananciales

Disuelto y liquidado el régimen, lo que queda a nombre de los dos ya no es ganancial: es un condominio ordinario. Una extinción posterior de ese condominio se rige por las reglas de la división de la cosa común, no por una segunda exención de gananciales.

Plazos y modelos

Obligación	Plazo	Cauce
Exención del haber	Treinta días hábiles para presentar el 600 declarando la exención, cuando la comunidad lo exija	600
TPO del exceso evitable	Treinta días hábiles	600
AJD del exceso no sujeto a TPO ni a ISD	Treinta días hábiles	600
IRPF del exceso con ganancia	Ejercicio de la adjudicación	Renta
Plusvalía de la mitad transmitida	Plazo de la ordenanza, solo si hay transmisión de esa mitad	Impreso municipal

Un piso ganancial y dos formas de partir

Vivienda ganancial. Coste fiscal histórico del matrimonio: 180.000 euros, 90.000 por mitad. Valor actual: 300.000 euros.
Primer supuesto: se vende a un tercero y se reparte el dinero. Eso no es la exención del haber sobre el inmueble: es una compraventa.
Segundo supuesto: se adjudica a un cónyuge, que paga al otro 150.000 euros, y el exceso es el de un bien indivisible.
Cifras supuestas.

Venta a un tercero	Ganancia del matrimonio: 300.000 − gastos de venta − 180.000. Cada cónyuge integra su parte. El comprador paga TPO o IVA. Hay plusvalía.
Adjudicación con pago de 150.000 €	No es el pago de la mitad histórica de 90.000 €: hay actualización. Quien cobra tiene una ganancia de 60.000 €. Cuota de la escala, como ganancia aislada: 12.680 €.
Impuesto indirecto de esa adjudicación	El pago del haber está exento. El exceso inevitable compensado no tributa por TPO y la escritura puede tributar por AJD sobre la parte adquirida ex novo.
Coste de quien se queda el piso	90.000 € de su mitad histórica más lo que haya pagado por la otra mitad. La fecha de la mitad antigua no se mueve.
Si además es la vivienda habitual y todo se firma en el convenio del divorcio	El exceso de esa vivienda tiene la no sujeción específica frente a TPO. Eso no borra, por sí solo, la ganancia de quien cobra 60.000 € por encima de su coste.

Partir «a valores de hoy» es lo civilmente honesto y, precisamente por eso, puede hacer aflorar renta en quien recibe dinero. Partir al coste histórico evita esa renta y puede dejar un reparto económicamente torcido. Son decisiones distintas.

Dónde está escrito

Código Civil. Arts. 1344, 1392, 1396 a 1410, 1406 y 1407
Ley 35/2006 del IRPF. Art. 33.2.b
Texto refundido del ITPAJD. Arts. 7.2.B, 31.2 y 45.I.B.3
Tribunal Supremo. STS 1269/2022 y STS 1634/2023, sobre el artículo 33.2; STS 963/2022, de 22 de julio, sobre el exceso de la vivienda habitual
Agencia Tributaria de Cataluña. Sistemática del exceso de adjudicación y de la vivienda habitual en la crisis matrimonial
Texto refundido de Haciendas Locales. Arts. 104 y 106

7. Conceptos transversales

Vivienda habitual

Residencia efectiva tres años (art. 41 bis RIRPF). Para exenciones, sigue siéndolo si lo fue en cualquier día de los dos años anteriores. Reinversión: art. 38.1 LIRPF, plazo de dos años anteriores o posteriores.

Mayores de 65 años

Exención total de la ganancia de la vivienda habitual, onerosa o lucrativa, sin tope (art. 33.4.b). También dependencia severa o gran dependencia. Renta vitalicia para otros bienes: tope 240.000 € (art. 38.3).

No residente

IRNR 19 % (UE/EEE) o 24 %. Retención del 3 % (modelo 211). En plusvalía onerosa, el adquirente es sustituto si el transmitente es persona física no residente.

Valor de referencia

Suelo de la base en ITP, AJD e ISD desde la Ley 11/2021. En el IRPF de una compraventa manda el precio real; en la donación, el valor del ISD opera como suelo (art. 36 LIRPF).

Coeficientes máximos de la plusvalía municipal

Art. 107.4 TRLHL, texto consolidado tras la derogación del Real Decreto-ley 16/2025 (Resolución del Congreso de 27 de enero de 2026). Son máximos legales; el ayuntamiento puede bajarlos.

Período	Coeficiente máximo
Inferior a 1 año	0,15
1 año	0,15
2 años	0,14
3 años	0,14
4 años	0,16
5 años	0,18
6 años	0,19
7 años	0,2
8 años	0,19
9 años	0,15
10 años	0,12
11 años	0,1
12 años	0,09
13 años	0,09
14 años	0,09
15 años	0,09
16 años	0,1
17 años	0,13
18 años	0,17
19 años	0,23
20 años o más	0,4

Usufructo, nuda propiedad y consolidación

Vitalicio: 70 % si el usufructuario tiene menos de 20 años, un punto menos por cada año de más, mínimo 10 %. Temporal: 2 % por año, máximo 70 %. Al extinguirse, el ISD se exige según el título de constitución, con el porcentaje histórico (art. 26.c LISD). La consolidación no devenga plusvalía municipal (consulta DGT V0136-23).

ISD, reducciones estatales subsidiarias (sucesión)

Grupo I: 15.956,87 € + 3.990,72 € por cada año menor de 21 (máx. 47.858,59 €).
Grupo II: 15.956,87 €.
Grupo III: 7.993,46 €. Grupo IV: sin reducción.
Vivienda habitual del causante: 95 %, tope 122.606,47 € por sujeto pasivo, mantenimiento 10 años.

En donaciones, la norma estatal no concede reducción de parentesco. La tarifa estatal subsidiaria va del 7,65 % al 34 %.

8. Fuentes

Ley 35/2006 del IRPF; Real Decreto 439/2007; Ley 7/2024.
Ley 29/1987 del ISD; Real Decreto 1629/1991.
Texto refundido del ITPAJD (RDLeg 1/1993); Ley 37/1992 del IVA.
Texto refundido de Haciendas Locales (RDLeg 2/2004); Real Decreto-ley 26/2021.
Texto refundido del IRNR; Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades.
STS 1858/2018; STS 1269/2022; STS 1634/2023; STS 963/2022; STC 182/2021.
Consultas DGT V1315-26, V0027-23, V0202-23, V2365-24, V0499-22, V0136-23, V2033-20, V5128-26.
Manuales prácticos de la Agencia Tributaria (IRPF e IRNR).

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